在長三角城市群的26個城市中，蘇州是僅次于核心城市上海的重要的城市。在GDP方面，2018年蘇州僅次于上海，排名全國第7，遠遠將杭州、南京甩在身后。在房地產方面，2017年蘇州房地產開發投資達到2305億元，僅次于上海和杭州。

    近年來，蘇州已成為房企戰略版圖中的重要城市。近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪蘇州樓市發現，蘇州的新房二手房市場表現活躍，成交量均處于近期高峰，土地市場亦明顯回暖，土拍溢價率不斷走高，板塊“地王”不斷涌現。

    “房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要托關系。”蘇州工業園區某售樓處，一位看房人焦慮地表示。

    “你們在這里等等，等會一起介紹。”蘇州市場回暖之后，雙休日不少樓盤項目售樓處的置業顧問已經無法提供一對一服務了，而是將四五組客人集中在一起，介紹項目、帶看樣板間，至于過后加不加微信詳談，置業顧問表現得并不積極，甚至忙得顧不上。

    近日，《每日經濟新聞》記者以購房人身份主動詢問某樓盤的認籌時間及注意事項時，置業顧問才將相關條款發送給記者。

    4月份已近尾聲，蘇州樓市的新房二手房均成交活躍，達到了近期的高峰。新房市場整體活躍度高，剛需盤及高端改善純新盤入市即開即清，銷售火熱；4月前3周新房成交套數分別為796套、1790套、1508套。在局部區域供應不足的情況下，部分購房者轉向二手房市場。易居數據顯示，僅4月上半月，二手房成交已達5280套。

    新房供應顯著放量

    “緊俏的樓盤，能買到的基本上都是全款，要貸款的剛需客，基本上沒有機會的。”代理多個新樓盤的蘇州某中介門店小劉告訴《每日經濟新聞》記者：“去年開盤賣了一批，最后能買到手的購房者都是付全款，開發商也會優先考慮這批準客戶。真的要買，可以去登記信息，付點認籌金，到時候拼運氣吧。”

    對于近期的蘇州樓市表現，上海中原地產市場分析師盧文曦的判斷是“價穩量增”。

    “有多重因素共同推動成交。首先是近期多地掀起政策微調，市場預期轉變。而樓市政策微調意味最困難的時期已經過去，未來不會更差，隨著預期轉變會推動購買行為快速兌現；其次，今年以來信貸出現松動，首套房房貸利率不斷下行，給買房人切實利好；再次，市場積壓的購房需求需要釋放，年后一些諸如‘如土地市場出現超過100%高溢價’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快買房動作。”盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析道。

    3月份開始，蘇州市場轉暖明顯，不少購房者手握資金輾轉于各個售樓處，但要買到熱門區域樓盤卻并不容易。

    克而瑞數據顯示，蘇州市住宅供應顯著放量，13個樓盤加推平均去化率達到84%。據中原地產不完全統計，2019年第1周至第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處于高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低于50%。

    上海易居地產研究院《百城住宅庫存報告》顯示，蘇州市2月份住宅供應面積24萬平方米，3月份增至44萬平方米；3月份成交面積75萬平方米，環比增加103%，同比增加47%。

    多位業內人士認為，在土拍火爆、銀行貸款放松的利好下，蘇州樓市的熱度可能還會持續一段時間。

    二手房成交量激增

    觀察歷史數據可知，蘇州2018年二手房市場較為火熱，成交量處于歷史高位。2019年一季度，蘇州二手房成交量同比增長25.7%。

    易居數據顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

    “新房都被投資客買去了，買到手就賺一萬。”中介小劉向《每日經濟新聞》記者推薦：“要不你就買帶學區的二手房，漲得很快的。”

    值得注意的是，因樓盤嚴格限價，2018年至今，蘇州園區、姑蘇區等核心區域新房供應不足，甚至好幾個月出現零供應。因此，部分購房者轉向二手房市場。

    蘇州城市中心城區受限于歷史風貌保護，城市布局規劃為向東建設工業園區、向西建設高新科技園區。經過多年開發建設，工業園區已經成為蘇州配套完善、產業發達、生態優良的區域，人口持續導入明顯，同時也是高檔樓盤最為集中、一二手房價最高的板塊。

    市場人士向《每日經濟新聞》記者分析認為：“蘇州市場去年量價比較平穩，政府調控手段很清晰，限價嚴格，去化率一直很健康。園區很久沒有供應量，但需求是最熱的。所以二手房價格一直在上漲，沒有受到一手房限價的影響。”

    房貸利率下調與“優購房”利好

    與剛需購房者密切相關的還有房貸利率，此前蘇州市房貸利率曾最高普遍上浮25%，讓購房人望而卻步。

    2018年年中，不僅銀行房貸利率普遍上浮，并且有多家銀行增加了更多樣化的貸款規則。例如需要父母擔保的從上浮22%調整至25%，婚前首套首貸利率上浮23%，婚后首套首貸利率上浮22%，50歲以上人士貸款年限不得超過20年等。

    而今年自春節后，蘇州各銀行房貸利率上浮標準開始多次微調。進入4月，多家銀行利率上浮比例下調明顯。據統計，目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現在也只上浮20%左右。

    交通銀行信貸部工作人員向《每日經濟新聞》記者表示：“目前首套房貸款基準利率上浮18%，如需父母擔保則上浮21%。二手房執行同樣標準”。

    盡管各家銀行執行的上浮標準不同，購房人卻不能“擇低貸款”。《每日經濟新聞》記者分別聯系了蘇州高新區、蘇州園區的幾家銀行，均被告知個人房貸有“準入”要求，即必須購買與該銀行有合作關系的樓盤，才能夠辦理相應的貸款，無法隨意選擇貸款銀行。

    此外，進入2019年，各線城市加大了人才政策的力度，長三角區域的寧波、上海等城市紛紛在人才住房、共有產權房申請等方面進行了制度保障。4月23日，蘇州吳中區宣布向人才定向出售“優購房”，最高給予30%折扣。

    “蘇州是全國第一個提出‘優購房’概念的城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，和全國其他地區人才住房相比，蘇州的優購房強調了認購的概念，而其他地區往往是租售并舉的。

    加上4月初國家發改委關于全面放開放寬落戶條件的通知，與杭州、合肥同為Ⅰ型大城市的蘇州，落戶規模將進一步擴張，購房門檻也有望降低。