樓市限售政策再出江湖。蘇州5月11日晚間加碼調控政策，宣布在部分熱點區域實施3-5年的限售，同時將房企土拍報價與預售條件掛鉤。值得關注的是，限售政策已經數月未在地方調控政策中出現，這顯示出當地控制房地產熱度的決心。業內普遍預期，個別市場火熱的城市未來不排除加碼調控的可能性，但保持房地產市場穩定發展仍是主基調，一些城市此前出現成交量上漲的“小陽春”現象，基本無入夏可能。

    雙端松動引躁動

    如果說2018年年底房企債券市場融資出現逐步放松跡象，2019年年初以來則是房企融資成本不斷下降。房企均抓緊難得的窗口期大舉融資。數據顯示，一季度40家典型上市房企融資總額2458億元，遠超2017年和2018年同期，其中3月份單月融資額1024億元，為2017年11月以來新高。中國證券報記者了解到，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以內，較2018年年底融資成本明顯下降。進入4月，中國恒大和融創等企業均推出數百億規模的融資計劃。

    盡管多數融資用途是借新還舊，但多位房企人士表示，土地儲備是房企業績的基礎，一旦解決了債務和現金流壓力，房企總是會大舉拿地。中原地產首席分析師張大偉表示，房企現階段的競爭仍是規模決定一切，因此房企具有持續拿地的動力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激進。

    個人購房方面，中國證券報記者了解到，今年以來，房地產按揭貸款尤其是商業按揭貸款發放速度較去年有所加快。部分銀行如匯豐銀行等外資銀行對滿足一定條件的客戶提供更低的按揭利率。此外，部分信貸資金也有所放松。此前有某上市銀行信貸專員持續多次向記者推銷該行消費貸產品，額度為30萬元，年化利率約為6%。該專員對記者表示，一旦獲批，現金將直接打入賬戶。當記者詢問該專員是否需要提供相應消費憑據時，該專員僅表示，建議留存備查而非強調必須提供。記者了解到，在2017年，消費貸年化利率一度超過7%，且申請者只能拿到消費額度而并非現金。

    調控重回高密度

    近期房地產調控政策出臺密度再度上升。中原地產研究中心統計數據顯示，今年4月以來，各地針對房地產出臺調控措施累計超過60次。而3月份全國各地僅發布房地產調控政策15次。

    從各地細則來看，4月上旬，合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規范使用以及公告供地計劃，對市場尤其是購房者的預期影響不大。而4月下旬以來，尤其是住房和城鄉建設部針對當前部分房價、地價波動幅度較大的城市下達了預警提示后，部分城市調控力度陡然加大。其中，長沙宣布從4月22日起，停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，該舉動被視為向炒房者發出明確信號。石家莊全市暫停公積金貸款，并對離婚一年內的人士實施差別化信貸政策。“這些政策對市場的影響尤其是購房者的預期影響很大。”一位長沙房企人士表示。

    張大偉表示，最近房地產調控預期再次出現變化。雖然很多城市還在發布人才吸引政策，但針對房地產調控的政策，在政治局會議再次重申房住不炒的背景下，調控收緊預期再起，對于購房者將有明顯影響。另外，從多地政策來看，公積金政策收緊成為趨勢。

    “三穩”仍是主基調

    針對此次蘇州調控，盡管蘇州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少觀察人士指出，本次調控力度低于預期，比如并未實施提升首付比例的信貸措施等，僅僅是對特定區域的一二手房屋進行限售。張大偉表示，這顯示出保持市場穩定仍然是各地調控的主基調，穩地價、穩房價、穩預期，2019年預計這一政策取向將持續。

    一位保利投顧研究院人士預計，房企融資監管可能再次趨緊，居民貸款端繼續放松的可能性及幅度可能減小。監管層將持續關注房地產市場波動，“一城一策”貫徹實施、部分熱點城市政策收緊微調或將持續。

    而在北京、上海等一線城市，盡管3月出現了成交量上漲的“小陽春”現象。但記者走訪多個中介門店了解到，在目前嚴格限貸以及高昂的交易成本之下，周期性需求釋放后，北京房地產市場已經逐步呈現平穩狀態，“小陽春”已基本無入夏可能。

    “以北京為例，一般每年兩會前后都有一波交易量的上漲，一部分是剛需進場，一部分是特定需求例如學區房集中交易。但從今年情況看，交易量的上漲并不足以帶來成交價格的上漲，大多數交易都是降低掛牌價后成交。”北京某中介資深店長對記者表示，“一旦過了5月適齡兒童登記入學的期限之后，市場就會進入相對平穩的階段，市場分化也就特別明顯。例如，現在一些小戶型學區房價格仍然比較堅挺，但優質學區房之外的二手房普遍都有議價空間。”