本報記者 王麗新

    在中國城市化率不斷提升和房住不炒的大勢下，房地產行業正處在側供給改革時期，以前地產行業享受土地紅利，未來則是地產＋房產，即“土地溢價＋產品溢價”，這意味著不動產資產和產業地產將引來發展機遇。

    值得關注的是，對于不動產資產管理和產業地產運營而言，一般都需要資金的長期投入和運營，這意味著地產基金在其中扮演著重要角色。

    “我國現在處于一個全球化的退潮和量變到質變過渡的歷史時期，基礎貨幣的投放變少，企業做房地產所需要的資金量也會變少。人們對量的需求會轉化為對品質的需求，這也是現在做供給側改革的依據。”鴻坤基金執行總裁孔盈在“2019年中國房地產金融論壇”上表示，這個時代不可能再有野蠻生長，地產基金要提升專業能力。

    孔盈進一步稱，地產基金主要靠四個方面轉型。第一是由散戶思維轉變為專戶理財，散戶思維意味著時間短、資產多樣、被動收益，機構理財主要對機構和專業的投資人，看重的是不動產價值的挖掘，而且專注于某一項資產長期持有。

    據公開資料顯示，2018年中國高凈值人群是197萬，人均可投資資產是3080萬元，另外以后的房地產主要集中在頭部，地方性的開發商，包括實體企業有可能成為地產基金的出資人，這也使得專戶理財在目前這個階段已經具備了實現的可能。

    “第二是由賺取差價轉變為資產賦能的產品溢價。通過不動產的功能再造和內容賦能提升不動產的價值。”孔盈稱，以鴻坤基金為例，從2015年專注于做一線城市具有辦公性質的產業園，在北京、上海和深圳共持有15個產業園，建成之后總的建筑面積有300萬平方米，總投資額90億元，資產估值達到了300億元。

    在孔盈看來，地產基金第三個轉型方向則是由債權管理轉變為資產管理，從“地產+金融”變為“地產+金融+運營”的概念。比如，鴻坤資本集團整合鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊，創新多元投融資服務和產融協同模式。

    最后一個轉型方向則涉及退出機制，即由單一的退出模式轉變為多渠道退出。一個是資產增值后股權退出，第二個是處置資產退出，第三個是運營成熟之后通過資產證券化退出。

（編輯 上官夢露）