近日，多地銀保監局對銀行密集發布了涉房違規貸款罰單，部分罰單直指銀行資金為房企提供土地儲備融資。

    與之如影隨形的是，5月份，同策資管檢測的40家房企融資總額僅為367.99億元，在連續兩個月的下跌后，尚不足今年3月份數據的四成，而其中以銀行資金為來源的公司債規模更跌至不足百億元。

    可以看到，在融資規模接連的回撤下，房企的融資環境已發生諸多變化，信托資金成為5月份房企最為倚重的融資來源，然而隨著信托違規投資房產業務在銀保監會23號文（《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，又稱“23號文”）遭到點名，未來能否繼續成為房企資金的重要支持來源被劃上問號。

    在公司債被收緊，信托等渠道正本清源，剛剛感覺到一點“舒適”的房企，是否又將再度面臨“融資難”的困境呢？

    融資規模銳減，房企與信托“難兄難弟”

    進入6月份，監管部門對于違規涉房貸款問題的監管延續高壓態勢，包括橫縣農村信用合作聯社、上海浦東發展股份有限公司宜昌分行，土地儲備貸款，此外，亦有包括桂林銀行賀州支行、貴溪九銀村鎮銀行等涉及違規發放購房貸款。

    事實上，在此前信貸資金違規流入樓市便是監管部門治理的重災區，在5月份，包括上海農商行、建設銀行濟南分行等銀行均因此而遭到處罰。

    與治理違規涉房信貸相呼應的是，5月份房企融資數據急墜冰點，據同策資管數據顯示，當月其監測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元，刷新2018年10月時的392.65億元，成為2017年以來監測房企融資金額的最低值。

    值得注意的是，房企融資數據曾在今年3月份迎來高峰，并形成與“小陽春”出現“爭相斗艷”的火熱局面，當月同策資管檢測的40家典型上市房企合計融資額也首度突破千億元，達到1024.2億元。但好景不長，在進入4月份后市場融資數據便急轉直下，在當月下降26.42%至753.62億元后，5月份進一步回撤51.2%，跌至367.99億元。

    2018年以來40家房企融資總額變化趨勢數據來源：同策資管

    在業內人士看來，5月份低迷的融資數據意味著自去年11月份起始的相對松動融資環境已重新收緊。同策研究院研究員朱莉莉便認為，5月隨著監管部門的監管政策出臺，政策收緊趨勢明顯，進而提升房企境內境外融資的難度。

    根據業界反饋，4月19日，中央政治局會議重申“房住不炒”的定位，被普遍認為是房地產信貸收緊的標志。

    此后，住建部對一季度房價、地價大幅波動地區的預警提示，將房企利用銀行、信托資金違規用于拿地等現象列入整治范圍的銀保監會23號文（《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，又稱“23號文”）亦均被視為各部門對中央精神的落實。

    在此背景下，銀行信貸及公司債兩條房企主要融資渠道雙雙“啞火”，同樣在整治范圍內的信托融資卻久違地成為當月房企融資的首要渠道，5月份上述40家房企共發生了4筆信托貸款融資，融資總額100億元，較4月份的75.33億元環比上漲32.76%。其中，最大的一筆是招商蛇口（SZ：001979）向華潤深國投信托有限公司申請的金額為70億元的可續期信托貸款，此外，泰禾集團（SZ：000732）等房企也在當月通過信托渠道進行了融資。

    有信托人士表示，由于政策對已完成項目較少進行追溯，因此，23號文對信托資金流入房地產行業的影響或存在一定滯后，但在后期可能很快就會在數據上有所體現。

    據用益信托發布數據，房地產行業已是集合信托產品投資的第一目標。5月份在信托五大投向中，僅房地產類信托成立規模環比上升2.96%，達594.32億元，在信托行業內規模占比較4月份上升6個百分點至42%。

    可以看到，對于信托公司來說，房地產無疑是其重要的業務收入來源之一，而對于視現金流為生命線的房企而言，尤其在公司債等融資渠道受阻的情形下，借助信托融資或也是一種必然選擇。

    然而，隨著信托監管的趨嚴，后市信托與房企能否依然如5月份一樣互幫互助卻成了未知數。

    對此，用益金融信托研究院研究員喻智認為，成本高是信托資金的天然劣勢，在23號文影響下，目前信托在前端融資階段只有股權投資模式是完全合規的，未來，房地產供應鏈融資業務、房抵貸業務、房地產融資租賃、房地產投資信托（REITS）等新型業務模式都是值得信托公司嘗試的新方向。

    公司債發行受阻，信貸收緊信號？

    5月份，資本市場中雖然上演了房企與信托間“攜手扶持”的一幕，但當月融資總額大幅下滑卻是不爭事實，而公司債規模的回落無疑仍是這出戲的主演。

    數據顯示，在5月份之前，公司債一直是房企融資的首選，在今年前4個月中，上述40家房企分別發行公司債521.62億元、363.25億元、386.4億元、473.13億元，對應占當月總融資的59.21%、65.70%、37.73%、62.78%，而在5月份公司債規模環比下降79.74%至95.85億元后，占當月總融資額的比例也降至26.05%。

    數據來源：同策資管

    對此，柏文喜表示，房企公司債在5月份發行規模大幅下降，應該和監管層調控房地產行業在局部區域有抬頭趨勢的措施有關，另外也不排除是資本市場整體走弱所致。

    資料顯示，收緊或者放松房企公司債一直以來均是監管層調控房價、地產的重要手段。例如，在“地王”頻出的2016年，當年10月份監管層便收緊公司債的審批，在隨后的2016年11月份-2017年1月份的三個月間，同策資管檢測的40家上市房企未發行一筆公司債。

    而在今年前4個月公司債的發行高峰也與政策有著極高的契合度，在2018年12月12日，國家發改委發布了《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，《通知》內容雖明確只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限房地產領域的項目，但從今年以來房企整體公司債發行規模來看，相關政策的發布卻無異于一個標志性的時點。

    值得一提的是，在2018年5月房企同樣遇到了融資的大幅收緊，而首當其沖被縮減的同樣是公司債規模，據數據顯示，當月40房企融資債環比大幅下滑87.59%，其中，公司債累計發行規模僅為58.35億元，環比下降65.52%。并由此開啟了近半年的融資收緊之路，直至當年年末，市場融資總額才出現逐漸回升之勢。

    那么，相同的戲碼又是否再度上演呢？同策集團首席分析師張宏偉對藍鯨房產表示，以5月份為起點，房企融資將經歷階段性收緊，再到平穩定向寬松的過程。

    “暫停發債的源頭，來自于近期房企和土地市場的‘反常’”，張宏偉認為，3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資后期會略有收緊，但總體將保持平穩。”

    在此基礎上，業內人士普遍認為，下半年房企或將退而求其次，加大對多元化融資渠道的嘗試，以補充資金流上的不足。柏文喜認為，對于房企而言，下半年可能會一方面會繼續想辦法使用相對寬松的信托融資和私募融資渠道，另一方面也會更多地奔赴海外上市融資和進行海外發債融資，同時進行各種創新形式融資的嘗試。

    “融資難”再遇償債高峰

    在去年5月份至年末一段融資收緊的日子里，多數房企采取了謹慎的策略度過了現金流的危機，不過，包括華業資本（SH：600240）、五洲國際（HK：00288）等房企仍出現了債務違約。

    而如今，相同的節點下，房企或同樣需要在“融資難”的背景下，面臨債務到期的沖擊。

    根據億翰智庫測算數據顯示，在今年10月前，房企均將處于償債高峰期內，月均還款額280億元左右。另據克而瑞數據顯示，今年6月將有15筆房企債券到期，金額共計300.5億元，較5月份的288.9億元繼續出現增長，而在去年債務違約頻發的10月份，債券到期金額僅為199.7億元。

    藍鯨房產記者通過梳理公告內容發現，截至今年10月，包括恒大集團（HK：03333）、中天金融（SZ：000540）、陽光城（SZ：600671）、榮盛發展（SZ：002146）、新湖中寶（SH：600208）、首創置業（SH：600008）等房企期間待償還公司債規模均超過40億元。

    數據來源：企業公告

    不過，或許是有了2018年的前車之鑒，上述企業對償債高峰普遍提前做了較為充足的準備，以其中規模相對較小的中天金融、新湖中寶為例，地產占2018年營收近八成的中天金融在今年4月份獲批了54.5億元非公開發行公司債，而在舊改領域頗有建樹的新湖中寶也在6月13日完成了6.25億美元的境外債券發行。

    此外，主營城建、置地及產業園區的蘇州蘇高新集團有限公司（簡稱“蘇高新”）為應對今年10月份到期的10億元公司債，以及近期需要償還的6筆合計25億元的超短期融資券，也在6月份發行了一筆10億元規模公司債。

    可以看到，上述房企的提前準備無疑能大大降低流動性風險，但在融資趨緊的背景下，習慣了“借新還舊”的房企，所籌資金未完全覆蓋到期債務規模或低于預期，即不免遇到自掏腰包還債的情況。

    上海中原地產首席分析師盧文曦便表示，在下半年，融資的減少可能更多是對于房企擴張方面的影響。目前國內部分省市市場已經出現回暖，所以對于多數有償債訴求的房企來看，如果采取降價銷售的話，應該能夠相對平穩度過。

    在經歷過前期土地市場的“搶地”大戰后，隨著融資渠道的收緊，走出舒適區的眾房企將在今年下半年采取怎樣的擴張策略，又能否泰然面對身處的償債高峰，藍鯨房產將持續關注。