立秋已過，樓市微涼。

    8月是上市房企公布中期業績的時段，得益于“小陽春”行情以及6月的沖刺，大中型房企普遍拿到一份好看的中報。但喧囂過后，市場繼續轉頭向下。

    上海易居研究院發布的數據顯示，今年8月，百強房企權益口徑業績較7月微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中，有11家單月業績環比下降。進入今年下半年，百強房企的銷售規模已連續兩個月出現下滑。

    對比往年，市場在7月和8月出現降溫并不顯得意外。在年中的節點過后，市場的短暫下行往往被視為“季節性調整”或“技術性調整”。

    但今年的市場下滑，還有一個重要的背景，即調控繼續施壓，融資渠道大幅收緊。7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，更使得每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。受此影響，開發商在投資和拿地中變得謹慎而遲疑。8月，熱點城市土地市場首次出現“量價齊跌”的局面。

    目前來看，低迷預期很難在短時間內反轉。近期，不少房企宣布收縮拿地計劃，而在銷售策略上，則傾向于快進快出的“搶收式”打法。但這種策略能否真正奏效，目前仍需觀察。

    土地交易“量價齊跌”

    上海易居研究院發布報告顯示，2019年8月，40個典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米，環比下降16.9%，為今年3月以來首次下降；40個城市土地成交均價為5259.5元/平方米，環比下跌1.8%，為今年2月以來首次下跌。

    8月，三類城市的土地交易面積均出現下降。其中，一線城市環比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

    土地出讓金方面，8月40城市土地出讓收入為1933.7億元，環比下降30.3%，同比下降11.2%。盡管如此，前8月仍有三個城市的土地出讓金規模超過千億，分別是北京（1802.7億）、南京（1071.4億）、杭州（1047.1億）。

    諸葛找房發布的另一組數據，也顯示出土地市場已趨于平淡。該機構指出，8月主要地級城市的土地溢價率已從4月的25%降至不足10%；流拍率則達到6.07%，連續三個月上升。

    住宅市場方面，上海易居研究院監測的13個城市中，8月單月的二手房成交量環比下降8.5%，二手房市場進一步降溫，成交量仍處于今年5月以來的下行通道中。

    分析人士指出，8月市場的降溫，雖然有一定的季節因素，但政策調控的作用更為明顯。

    從今年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。同時，住建部針對“地王”現象點名部分開發商。7月初，部分信托公司接到銀保監會的指導，收緊房地產信托業務。國家發改委也于此后要求，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

    7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此后，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場等問題進一步探討解決方案。

    中原地產的統計顯示，今年8月，中央和各地出臺的房地產調控政策多達60次，創下春節后的新高。

    房企心態“偏悲觀”

    “我們今年做了幾次北京的房地產信心指數調查，從數據上看到，有六七個指標呈現出偏悲觀的結論，加權以后總的結果也是偏悲觀的。”在近期的北京地產高品質發展論壇上，北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志表示，持續不斷的樓市調控，正在改變房企對市場的慣有判斷。

    他表示，這一輪樓市調控有一個明顯的特點。“房地產市場近三年的政策都保持了定力，連續在關鍵點上釋放‘房住不炒’的決心，而且每一次的政策釋放或者喊話，都伴隨有具體措施。”

    實際上，北京樓市僅是一個縮影。今年下半年以來，身處樓市營銷一線的職業經理人，日子都不好過。

    近日，某大型房企南京公司負責人向21世紀經濟報道袒露了其“心路歷程”：2016年之前，南京開發商普遍追求利潤最大化；自南京于2016年實施“限價令”后，企業一度陷入觀望；隨后的兩年間，調控政策不斷加碼，傳統營銷手段開始失效，一些企業無法完成銷售目標；今年上半年，南京一度松綁落戶政策，并刺激樓市升溫；但隨后，政策再度施壓，在一些供應扎堆的區域，項目銷售繼續陷入停滯……

    “如果沒有一定的項目儲備，尤其是剛需盤的儲備，就很難熬過這段時間。”該人士表示，近些年雖然南京市場有漲有跌，但政策始終未真正放松，且正趨于常態化。目前，企業已經逐漸習慣于這種政策環境。

    房地產職業經理人的壓力，不僅來自于市場，還有企業的業績要求。

    今年上半年，多數企業的銷售規模雖有增長，但不足全年目標的50%。為了在下半年沖擊業績，很多房企制定了“搶收”計劃，并以回款率作為重要的考核指標。

    7月，恒大率先以全面促銷措施拉開“搶收”的序幕。在8月中旬的業績會上，旭輝控股總裁林峰透露，以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝下半年的發展策略。某家總部位于深圳的房企人士也向21世紀經濟報道表示，在這個階段，公司更加奉行“見好就收”的高周轉策略，不過于追求利潤。

    從8月業績來看，這輪“搶收”的效果尚不明顯。上海易居研究院認為，隨著“金九銀十”到來，房企勢必加大推案營銷力度，屆時成交量持續下滑的態勢或能止住。

    但土地市場的降溫態勢，有可能會延續下去。受融資渠道收緊的影響，富力、融創等房企都明確下半年“原則上停止拿地”，其余大中型房企的投資策略也偏謹慎和保守，因為“一旦拿錯一塊地，就有可能拖累整個城市公司或區域公司”。

    上海易居研究院認為，預計隨著調控政策作用的進一步顯現，未來幾個月土地市場可能繼續降溫。