按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

    21世紀經濟報道 21財經APP 葉麥穗廣州報道

    個人住房貸款利率調整新規今日開始執行，房貸利率換錨。根據央行此前發布的《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示，10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。另外，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

    易居研究院對全國14個典型城市進行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

    上述14個城市在執行LPR貸款利率后，利率稍有增加，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

    二套房利率相對變化大

    2019年9月，根據全國銀行間同業拆借中心發布的數據，全國貸款市場1年期報價利率LPR為4.20%，相比8月份的4.25%有所收窄，即收窄了5bp或0.05個百分點。而貸款市場5年期報價利率LPR則為4.85%，和8月份的4.85%是持平的。當然，若和央行5年期基準利率4.90%相比，當前5年期報價利率LPR則相對更低。

    從房地產的角度看，易居研究院的數據，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。上海的房貸利率相對變化最為明顯，其中首套房利率上升5bp，二套房上升6bp。不過在實際操作中，情況卻大相徑庭。21世紀經濟報道從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，房貸利率掛鉤LPR之后，上海當前執行房貸利率為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。以此計算，上海房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

    從此類房貸利率數據可以看出兩個特點。第一、一線城市采用新的利率定價機制后，利率變動其實不大，只有微小的變動，進一步體現了利率穩定的導向。第二、首套房和二套房的利率變動方面，二套房利率的變動幅度稍微更大一點。

    本月，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現下降，相比上個月下降8bp，不過整體仍維持在高位，為6.05%。

    從此類房貸利率數據可以看出兩個特點。第一、二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對大。第二、橫向對比看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產政策近期略偏緊的因素有關。

    3個三四線城市樣本中，首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。

    隨著LPR定價機制改革的推進，未來房貸利率的定價方式和利率水平等都會發生變化，進而也會影響住房按揭貸款的成本，即月供金額的大小。基于前面14個城市的統計結果，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算，進而觀察LPR貸款利率下購房者的月供壓力發生了什么變化。

    從測算結果可以看出，14個城市在執行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。雖然略有上升，但基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

    引導資金更多流入實體經濟

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執行了新的定價機制，LPR定價模式有助于實現利率市場化的導向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產金融情況，陸續落實地方性的LPR房貸政策。各大商業銀行將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發放。從測算中也可以看出，最新一期LPR利率的調整，并不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續利率自我調整的空間會更大。

    東興證券表示：結構性降息，意在穩房價穩預期。從2002年以來，不同期限貸款基準利率都是同步調整的。因此將這種結構性降息解讀為穩房價穩預期，延續之前對房地產金融偏緊的調控思路。東興證券認為今年5月以來房地產金融政策持續偏緊將引導資金更多流入實體經濟。

    此外由于按揭貸款額度不足，預計全國房貸利率仍將延續上行趨勢。8月份全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經連續3個月上行，東興證券認為這一趨勢或將會延續。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調控所決定。

    從目前行業基本面來講，也不支持對房地產金融寬松。受三四線城市較強支撐疊加低基數影響，8月房地產銷售超預期。8月單月銷售面積同比增長4.7%，為12個月來最高。8月單月的房地產開發投資同比增速10.5%，相較上個月上行2個百分點。累計開發投資同比增速10.5%，雖然有所下行但仍屬較高水平。因此較扎實的基本面不支持大面積的寬松政策出臺，無論是房地產金融政策還是以“限購限貸限售限簽”為代表的行政政策。

    降LPR和降息兩工具比較：如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱于降息。此處降息特指改革LPR形成機制之前的降低存貸款基準利率。從本質上講，商業銀行房貸利率定價是由自身資金成本、客戶信用資質等因素決定。從資金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了銀行負債端綜合資金成本，故如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱于降息。

    今年以來對房地產政策特別是金融政策持續偏緊張，和宏觀層面逆周期調節政策形成一定的分化。但目前房地產行業基本面較扎實，主要的幾項數據單月銷售面積、單月新開工、單月開發投資等增速尚未出現明顯下滑，不支持行業大面積的寬松政策出臺。我們建議配置高信用的龍頭房企，如保利、金地。理由有二：第一，偏緊的金融政策凸顯了高信用房企的融資優勢；第二，看好龍頭利用低成本資金拿地進而帶來的拿地集中度提升，而拿地集中度提升會向銷售集中度提升和業績集中度提升轉化。

    中原地產首席分析師張大偉則表示，整體來看，LPR政策落地前后，各地銀行房貸利率不會發生較大變化。目前，各地房貸利率基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去2年的最低利率。所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有明顯上行。