近幾個月以來，深圳新房市場變得熱鬧起來，眾多新項目扎堆入市，其中不乏一些價格“10萬+”的豪宅項目。在深圳市場，這些售價超過每平方米10萬元的豪宅項目歷來是市場的風向標。在房地產調控不放松的背景下，深圳豪宅的入市時機選擇不僅考驗著市場，也考驗著房企。

    豪宅到底有多熱：

    又傳喝茶費等不實言論

    “買到就是賺到！”房產中介劉經理不停的重復這句話，主要從事福田香蜜湖片區房產生意的他最近不停的給客戶打電話，都會談到市場詢問度很高的新盤深業中城。

    近日，官方微信公眾號“深業中城”公示深業中城（一期）住宅銷售方案，將推售2號樓、3號樓兩棟共192套房源。此次深業中城（住宅）一期均價約每平方米13.1萬元。其中，含復式最高備案單價約為每平方米19.7萬元，不含復式最低備案單價約為每平方米10.8萬元，本次擬售住宅總價區間含復式約為1508.8萬元至7787.7萬元。據悉，項目選房將釆用線上“誠意登記”、“公證搖取選房順序號”，線下“公證選房”的方式進行。值得注意的是，資料提交時間為10月22日至26日，需先繳納誠意金500萬元。

    證券時報記者在深業中城周邊調查時發現，深業中城周邊的二手房房價絕大多數都已經超過每平方米10萬元，例如東海花園二期的掛牌均價超過每平方米13萬元，水榭花都的掛牌均價已經達到每平方米17萬元。此前，深業中城曾推出了一批商務公寓房源，市場公開信息顯示，其銷售均價在每平方米11萬元左右。而在深業中城營銷中心門外，盡管只是資料提交的第一天，但已經有一些置業者在門口咨詢相關情況。

    由于價格與周邊同學區二手房相當甚至稍低，深業中城的住宅項目一直是深圳房地產市場關注的熱點，從市場傳出“喝茶費”等不實言論就可以看出。此前，市場一度傳出交高額“喝茶費”可以提前選房的消息。對此，深業中城”曾通過官方微信號發布聲明，網上所謂支付喝茶費可“提前選房”、“打折”等均為不實言論。深業中城將協同相關執法部門調查取證，并追究相關人員的法律責任，同時歡迎廣大客戶監督舉報。

    深業中城之所以受到關注，還因為其從轉售為租到轉租為售。2017年，“租售并舉”的東風吹遍深圳市場，在配合政府發展租賃用房和新業務布局、豪宅限價等背景下，深圳長租公寓開始爆發式增長，深圳市場也出現多個品牌長租公寓競爭的局面。公開信息顯示，2017年底深業召開的長租公寓產品分享會，其一次性發布了多條長租公寓產品線；也是在這次分享會上，深業集團宣布深業中城420套住宅全部轉為長租公寓，并預計將于2020年投入運營。但在今年9月，“深業中城”發布聲明，公司作為深圳的市場化國有企業，根據市場變化和集團戰略升級，靈活并及時調整經營計劃，預計將本項目住宅投入市場銷售。

    天眼查顯示，深業中城是深圳國企深業集團成員單位深圳農科集團的全資子公司。此前，深圳控股發布今年8月未經審計合同銷售數據。公告顯示，8月集團合同銷售額約為3.03億元，較上個月下降約28.9%，較去年同期下降35.7%。有分析人士表示，開發商或是為了加速資金要素流動，平衡收入比例及結構，或許也為了搭上樓市銷售的“黃金期”，即便樓市調控力度并未放松。

    并非所有新房都受追捧

    就在去年，深圳市場的多個豪宅項目都需要繳納過百萬的認籌或誠意金，但這些項目的銷售情況都十分“火爆”，有些項目由于開盤價明顯低于周邊二手房，甚至出現當日售罄的“盛況”。

    除了福田香蜜湖，南山后海和深圳灣片區也是深圳主要的豪宅片區。多位房產中介告訴記者，這里的房價一直都保持穩步上揚的勢頭，以恒裕濱城二期為例，今年年初二手房源的掛牌價不到每平方米20萬元，現在有業主掛出的價格竟然超過每平方米24萬元。而在深圳灣片區，有中介向記者推銷一手臨街商鋪，單價在每平方米13萬元至22萬元，而樓上的豪宅均價不到每平方米17萬元。其實，商鋪比住宅的價格便宜的原因有很多，但在這位中介經理看來，深圳依然不缺購買力，尤其是豪宅，但多數投資者還是希望購居住類產品，希望可以坐等升值。

    最新公布的數據顯示，9月全國新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平，深圳新房和二手房價格均領漲一線城市。最近，深圳市場上新房項目加速入市。深圳中原研究中心的數據顯示，僅在9月深圳新房市場共16個項目入市，但在其中的9個住宅項目里，整體開盤去化約28.5%，較上月有所下降，而且9月無一項目采用政府公證搖號選房。

    記者也發現，在深圳眾多的新房項目里，一些位于核心地段擁有較好配套的項目，雖然價格較高，但成交情況往往會好于一些價格較低，但位置相對較為偏遠的新房項目。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，豪宅市場的走向一般有別于普通住宅，在樓市上行的時候，豪宅的升幅會比普通住宅明顯；而市場下行的時候，豪宅的跌幅也會比普通住宅大。深圳在2019年整體樓市處于平穩發展狀態，但部分位置佳、品質好的項目，其價格漲幅在今年也非常明顯。

    如今，深圳許多過去的“地王”項目已經變身豪宅，也有許多新房項目準備入市，其中不乏價格“10萬+”的豪宅項目，深圳樓市年底的“壓軸戲”可以說將正式上演。只是，多數項目的入市或許仍面臨不小的考驗。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。“地王”和豪宅項目入市關鍵要看準樓市周期，要回避市場降溫或管控升級的時間點。