本報記者 姜楠

    中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年9月份緯房指數監測分析的基礎上，運用大數據挖掘分析方法，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年10月《中國住房市場發展月度分析報告》。

    報告顯示，核心城市房價總體由漲轉跌，二手房成交量繼續下降。2019年9月，核心城市房價開始由漲轉降。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年9月，核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的周期拐（頂）點意義。同時，從二手房成交量指數看，在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續下降，表明房價走勢短期難以出現反轉。

    具體而言，一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快，準一線城市房價環比跌幅總體擴大，天津重慶跌幅較上月有所加大，二線城市房價總體漲速進一步下降，市場走勢繼續分化，三四線城市總體由漲轉跌，部分城市房價仍逆市上漲；核心城市住房租金下跌有所加快，市場景氣度比上年相對較低。

    報告預計，2019年底前住房市場總體穩中趨降，少部分城市可能降速加快。分城市看，一線房價可能延續下跌態勢，二線城市房價總體以小跌為主，部分部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲，三四線城市房價下跌與上漲并存。

    報告建議，一是保持調控定力，堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經驗證明，即便房價可能已經進入下跌通道，出臺刺激購房政策也必然導致短期房價的異常上漲。房地產政策的制訂應堅守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發房價大起大落和房地產調控前功盡棄。

    二是從各地市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下，可對已有的需求管控政策作適度調整。進一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。

    三是因地制宜對住房限購進行邊際性調整。住房限購政策對于抑制投機、穩定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化，不利于區域市場競爭和土地有效利用，長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調整，以適應市場形勢的新變化。但在短期內，住房限購政策不宜全面撤銷。

    四是完善住房市場監測指標與方法。住房市場監測指標的單一化，容易誘發簡單調控或虛假調控，有必要加以改進以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法，加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測，引入大數據監測、人工智能監測等新方法。

（編輯 上官夢露）