在即到來的2020年，房價(jià)是升還是降？各能級城市的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)何種走勢？

    近日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2019年11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）預(yù)計(jì)，2020年重點(diǎn)城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。《報(bào)告》同時(shí)也指出，未來抑制住房投資投機(jī)方向不變，但調(diào)控政策面臨邊際性寬松。

    值得注意的是，報(bào)告中對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟(jì)南、煙臺、威海等10座城市作出了“一般下跌”預(yù)警，同時(shí)也對深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市作出了“一般上漲”的預(yù)警。

    中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人鄒琳華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解讀稱：“緯房預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)目前只提供三個月內(nèi)的短期房價(jià)預(yù)警預(yù)報(bào)，并非網(wǎng)傳的對北京等城市作出明年房價(jià)可能全面下跌的判斷。”

    核心城市房價(jià)止?jié)q企穩(wěn)

    在《報(bào)告》中，反映全國24個核心城市房價(jià)綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，一線城市中，廣州、北京、上海房價(jià)相對低迷，一季度房價(jià)微弱反彈后陸續(xù)開始下跌，僅有深圳在2019年下半年仍繼續(xù)維持上半年的漲勢。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近一年來廣州房價(jià)同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。

    10月單月環(huán)比變化看，北京環(huán)比下跌1.33%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴(kuò)大。

    上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“一線城市的分化與政策有關(guān)，北京、廣州和上海樓市調(diào)控政策不變，因此市場預(yù)期穩(wěn)定，量價(jià)走勢較穩(wěn)。相比之下深圳近期出臺了一系列政策，比如人才政策、特色社會主義示范區(qū)概念等等助推利好，因此深圳房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，走出不同行情。”

    而準(zhǔn)一線城市中，蘇州房價(jià)上漲較快，近一年累計(jì)上漲20.71%；天津、重慶則相對低迷，近一年天津累計(jì)下跌3.78%，重慶累計(jì)下跌2.55%；杭州房價(jià)基本穩(wěn)定，累計(jì)微漲0.66%。

    過半二線城市穩(wěn)中趨漲。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，二線城市房價(jià)平均同比上漲1.647%。其中，近一年寧波同比上漲10.41%，沈陽同比上漲9.79%，南通同比上漲9.18%，昆明同比上漲8.20%，廈門同比上漲8.15%。

    值得注意的是，三四線城市分化更為嚴(yán)重。《報(bào)告》顯示，下跌城市數(shù)量正在逐漸增多，但部分城市仍上漲過快：臨沂、南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四線城市房價(jià)上漲可能依賴于地方隱性債務(wù)的增加，其中隱含著未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

    對于強(qiáng)二線城市，盧文曦認(rèn)為，長三角一體化政策對區(qū)域內(nèi)投資有較大支撐力，在此預(yù)期下，投資集中在環(huán)滬區(qū)域，一些沒有政策壓制的城市交易相對活躍。基于一線城市短期不可能有政策松動，從投資角度來看，二線是比較有機(jī)會的地方。但不屬于城市群或都市圈的三四線城市可能遇到一定壓力。尤其是一些三、四線造的“新城”，供應(yīng)量大，而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

    重點(diǎn)城市房價(jià)有望“軟著陸”

    基于對大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的技術(shù)分析，結(jié)合專家評價(jià)，《報(bào)告》預(yù)計(jì)2020年重點(diǎn)城市房價(jià)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，但少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

    鄒琳華強(qiáng)調(diào)，“《報(bào)告》中房價(jià)‘軟著陸’指的是先抑后穩(wěn)”。

    分城市類型看，一線房價(jià)總體先抑后穩(wěn)，個別可能上漲；二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。但對于部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價(jià)也仍可能上漲。

    對此，緯房大數(shù)據(jù)對部分城市提出了預(yù)警：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟(jì)南、煙臺、威海等10座城市為“一般下跌”；深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等為“一般上漲”。

    鄒琳華對此作出說明：“預(yù)警將漲跌分別分為三檔，分別為一般下跌及一般上漲、較快下跌及較快上漲、大跌及大漲，‘一般下跌’屬于最低等級的下跌預(yù)警，‘一般上漲’也是如此。”

    對于重點(diǎn)城市房價(jià)短期趨降主要原因，《報(bào)告》分析認(rèn)為，一方面經(jīng)濟(jì)增速下滑將導(dǎo)致城市化動力減弱，2019年三季度GDP同比增速降至6%，城市的人口吸引力相對降低，部分居民對住房市場的短期信心也將受到影響，從而使得對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生微妙變化，短期的主流房價(jià)預(yù)期將由謹(jǐn)慎樂觀向有限悲觀轉(zhuǎn)變。

    另一方面，三四線城市房價(jià)上漲可能依賴于地方隱性債務(wù)的增加。本輪房地產(chǎn)景氣周期房價(jià)上漲持續(xù)時(shí)間長，總體漲幅巨大，板塊輪動明顯。隨著越來越多三四線城市加入房價(jià)下降行列，意味著始于2015年底的本輪房地產(chǎn)景氣周期進(jìn)入尾聲。

    對此，盧文曦指出：“此類城市沒有太多調(diào)控政策，因此從投資的角度來看，資金是往調(diào)控少、機(jī)會多的地方去。房地產(chǎn)繁榮的確可以推動基建、投資，但買家和投資客過多還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場遇到波動時(shí)，這種推動力量就是市場不確定因素。”

    但《報(bào)告》也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，盡管經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，但經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力仍然存在，房價(jià)仍然存在一定支撐。住房調(diào)控政策基本見底，調(diào)控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能，這些因素可能共同促成房價(jià)的軟著陸。

    由于我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差距大、發(fā)展極不平衡，在總體先抑后穩(wěn)的背景下，不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

    “都市圈城市還是有穩(wěn)定的市場空間，但一些投機(jī)過多的地區(qū)可能要引起注意。另外對于近期漲幅過大的城市也需要引起重視，一些地方政府也會有調(diào)控壓力，不排除調(diào)控政策會落地的可能。”盧文曦指出。