房貸集中度管理制度對銀行業的影響正在逐步顯現。2月22日，上海證券報記者獲悉，在央行、銀保監會聯合下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）近2月后，近期海南、廣東上調轄內法人銀行房地產貸款考核指標上限。

    根據《通知》要求，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制，給予地方差別化調整空間，允許地方在相應檔次要求基礎上增減2.5個百分點的空間。從目前各地落實情況下，廣東、海南兩地已經將區域內部分銀行的考核指標作出增點調整。

    《通知》考核的五檔銀行機構為：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為：40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%

    記者獲悉，人民銀行廣州分行、廣東銀保監局日前下發《關于做好廣東省地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理工作相關事項的通知》，其中就對廣東轄內第三檔和第四檔的地方法人銀行相關考核指標，分別上調2個百分點和2.5個百分點——將第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別由22.5%、17.5%上調至24.5%、19.5%；將第四檔縣域農合機構房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別由17.5%、12.5%上調至為20%、15%。

    人民銀行廣州分行、廣東銀保監局要求，房地產貸款集中度超出廣東轄內管理要求的地方法人銀行，應制定業務調整過渡期內逐步達到管理要求的調整方案，明確向管理要求邊際收斂的時間安排和具體措施等內容，于每季度結束后首月15日內向相關部門報告執行情況。

    與廣東相比，海南只上調了第三檔，即中資小型銀行和非縣域農合機構的房地產貸款占比上限。

    2月20日，人民銀行海口中心支行召開新聞通氣會透露，綜合考慮海南省產業發展現狀、地方法人銀行業金融機構實際經營情況，海南在全國房地產貸款集中度管理要求的基礎上，在政策允許的前提下，確定上調第三檔房地產貸款占比上限2.5個百分點至25%。

    人民銀行海口中心支行貨幣信貸管理處副處長石海峰表示，這樣的調整更符合海南實際，有助于相關機構更加合理優化信貸結構。

    “預料中的事”，對于上調中小銀行涉房類貸款考核占比，廣東一家農商行信貸總經理這樣評價。

    “我們早就預判到會按這個比例調控。我們在做4年過渡期預案時，已經提前按上調的比例數據來模擬了。”他認為，盡管該地區對轄內部分銀行作了“寬松”調整，但要在過渡期內壓縮行內的兩類貸款頗有壓力。

    “房企融資成本高，對銀行而言，房地產貸款的利率較高，可以用來平衡其他普惠型貸款利率。以后，房地產貸款增量有限，就意味著銀行整體盈利指標要受影響。”他表示，房地產貸款集中度考核給地方法人銀行帶來的經營壓力很大。

    對于壓縮貸款的方法，他透露，常規操作有三種：一是做大“分母”，即做大總貸款規模；二是逐步壓縮存量非優質項目資產；三是提高準入資格，精挑細選好項目。

    具體而言，他認為：“對于房企而言，不好的項目不給延期；對于個人而言，鼓勵提前還貸。”

    據記者了解，廣東地區已有銀行鼓勵個人提前還房貸，“鼓勵”的方式是免掉提前還貸的違約金。

    “其實，愿意提前還款的都是老貸款，往往額度并不大，而能力不夠的自然不可能提前還貸。”一家華南地區銀行客戶經理表示。

    鼓勵個人提前還房貸，騰挪出增量房貸的額度，并不是銀行的普遍做法。上述客戶經理表示，多數銀行還是會按合同辦事，讓貸款自然到期。而銀行所謂的“鼓勵”形式，基本不會以獎品的形式出現，既影響不好，也沒必要。“利率優惠就別想了，最多不收違約金。”

    天風證券分析師宋雪濤認為，自2017年以來，房地產貸款余額增速持續回落，2020年二季度之后已經降至人民幣貸款增速之下，后續房地產貸款進一步壓降的壓力不會太大；另一方面，雖然個人住房貸款增速也自2017年以來持續回落，但至2020年三季度時仍高于整體貸款增速2.7%，占比繼續提高，因此其后續可能要進一步壓降。