繼上海限購政策推出2個月之后，成都也將“法拍房”納入限購范圍了。

    3月22日晚，成都發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，即日起將法拍房納入限購。

    消息一出，有觀點認為此舉進一步堵住了法拍二手房不限購的漏洞。因為之前有人利用政策漏洞，專門虛構債權債務糾紛，通過訴訟將正常房源轉化為法拍房繞過限購政策。

    本是風險重重、處處暗坑的不良資產，法拍房怎么突然一夜間就落入尋常百姓家了？

    其實這個不起眼的小眾市場，早就悄無聲息的走紅了。過去的4年時間里，全國法拍房掛牌數量暴漲143倍，整個市場體量巨大。光是深圳，去年法拍房就賣出了100億。

    01

    4年交易量暴增143倍，市場爆火

    公開數據顯示，從2017年至2020年四年間，僅阿里拍賣網的住宅拍賣數量就增長了143倍，這個市場增速不容小覷。

    另據浙商資產研究院發布的報告稱，僅2020年，全國司法拍賣房產就共計516701次。

    近年來，受經濟大環境及限購等政策影響，法拍房市場逐漸變得火熱，并成為不少購房者的選擇之一，一些中介平臺也順勢崛起，做起了法拍房的生意。

    有買有賣，法拍房市場如火如荼。然而，這門像極了二手房交易的生意卻并不好做。

    對于購房者來說，規避了限購條件、價格便宜是利好，但遭遇風險也是常有的事。對于中介平臺來說，雖能從動輒上百萬的交易中獲取豐厚的回報，但也不是每筆生意都能穩賺不賠。

    “過程繁瑣且需要耗費大量的人力和精力。”鯨拍房創始人段總成龍告訴PropTech研習社，成交一套法拍房涉及多個環節，每個環節都會產生相應的運營成本，遇到特別難清退的房子很可能白做甚至賠錢。

    法拍房究竟有哪些風險，中介平臺面臨哪些困境，他們又該如何解決，成為當務之急。

    02

    54萬人購買法拍房，一片藍海

    從法拍房的增加數量及成交額來看，目前，這個特殊市場熱度正濃。

    2017年，阿里拍賣網在網上拍出了9000套住宅，2018年又拍出了20000套，2019年拍出50萬套，2020年10月則飚升至129萬套。

    這也就是說4年時間，阿里的住宅拍賣房就增長了143倍。而涉及的法拍房來源主要有，涉刑（如：官員腐敗類）、訴訟（如：房貸斷供）、破產（如：清算企業的資產處置）等。

    就全國而言，據浙商資產研究院發布的《2020年全國網絡司法拍賣年度報告》顯示，僅2020年，全國司法拍賣房產共計516701次，同比增長2.4%。

    法拍房的數量在增多，參與購買法拍房的人數也在增加。

    據鯨拍房提供的數據顯示，2017年，全國有31.4萬人參與了購買法拍房，2018年有44.4萬人，2019年有48.7萬人，2020年則高達54.8萬人。

    法拍房市場備受投資客及限購人士追捧的原因有很多，其中，除價格之外，限購是另一重大影響因素。

    多位業內人士及購房人士告訴PropTech研習社，購買法拍房主要是沒有新房購買資質而不得不做出的選擇。

    有市場，有需求，牽線搭橋的中介平臺也順勢崛起。

    2016年，阿里拍賣、京東拍賣、公拍網、中國拍賣行業協會、訴訟資產網被最高人民法院納入司法拍賣平臺名單。與此同時，一些不知名的小平臺也跑步入場，意欲從中分羹。

    “法拍房是房產市場中一片未經發掘的藍海。”鯨拍房創始人段成龍坦言。

    但事實上，在這個看起來不錯的小眾市場內，無論是買家，還是中介平臺，要想占到便宜，都并非易事。

    03

    價格便宜有風險，法拍房存5大坑

    對于購房者來說，買到性價比高，且優質的法拍房是剛需，但其實，購買法拍房需要購房者有一定的風險承受能力。

    北京金訴律師事務所主任王玉臣稱，雖然法拍房的價格比正常的房屋價格要低出很多，但其中的風險也比一般房產高出不少。

    2018年，張云通過司法拍賣低價取得了朝陽某小區房屋，隨后轉賣給李某。在簽署房屋買賣協議時，張某稱房屋上沒有任何戶口，因此，在協議上明確約定了無戶口。

    然而，李遙在遷入自己戶口時，卻發現該房屋已有兩個人的戶口。對此，張云稱不知情，并讓李遙去找前一任業主。無奈之下，李遙將張云告上法庭，起訴要求張云承擔相應的違約責任，最后，李云雖取得了一定的賠償，但房屋上的前兩個戶口依舊尚未遷出。

    段成龍也坦言，個人參拍法拍房存在的坑至少有5點：

    1.是否存在未知費用，比如拖欠物業水電等費用；

    2.巨額稅費；

    3.是否可辦理產權證；

    4.是否存在長期租賃；

    5.騰退問題，個人參拍如果沒有做到全面的盡職調查，一不小心就會掉入陷阱。

    因此，購買法拍房，要做好最壞的打算，打架、辱罵等極端事件都有可能發生。

    但這些問題也并非完全不能避免，王玉臣表示，購房者在購房時對掛牌的房產信息仔細確認；實地查看房屋的周邊物業情況，質量問題；通過裁判文書網及最高法院執行信息網查詢房主的相關裁判文書和執行信息等行為在一定程度上可以減少風險的發生。

    購房人要順利買到心儀的房子不容易，中介平臺要促成交易也并不簡單。

    那么，在客戶的要求下，平臺如何摸清房屋的真實情況，購房后如何解決客戶的后顧之憂？

    04

    成交一套虧6萬，中介賺錢不容易

    對于購買法拍房的人的來說，房屋是否是兇宅、建筑年代、朝向、戶型、采光情況，真實市場成交價格及稅費、欠費等情況至關重要，但這些信息在拍賣公告中并不完全顯示，而作為中介平臺，要拿下客戶，對這些信息必須要有全面的了解。

    中介平臺如何獲取這些信息？

    “現場走訪、法院咨詢、房管部門調檔、物業咨詢、案件背景調查等等。”從事法拍房6年的段成龍告訴PropTe'chech研習社，這些過程繁瑣且需要耗費大量的人力和精力，但目前并沒有發現同行有更節省成本的好方案。

    一般而言，中介平臺對購房者會提供拍前、拍中、拍后三個環節的服務，拍前主要是對法拍房源進行深度調查，拍中協助客戶報名參拍，拍后負責法拍房的占用騰退問題。

    這其中法拍房調查及解決騰退問題較為復雜。

    法拍房調查分為三次，具體分為初步調查——深度調查——最終核查。

    初步調查主要核實房屋的基本信息，深度調查則包括對房屋整體最終復核，包括房屋使用情況、欠費情況、交易稅費、補充款項等，并結合公司律師的建議，做出詳細的房屋風險調查報告。其目的是為客戶提供參與拍賣的客觀依據，避免客戶因誤判信息而產生競拍后的經濟損失。

    騰退問題則是購房者、中介與法拍房住戶的一場激戰。

    從公開報道來看，購房者拍下房子，入住時才發現房屋已被占用的案列比比皆是，中介也繞不開同樣的難題。

    段成龍稱，2020年9月25日，一位客戶拍下了一套法拍房，11月5日拿到房本之后，卻發現原有業主已失聯一個多月，并拒接電話。隨后，鯨拍房走訪物業及鄰居才得知房子目前由業主家人居住，而業主早已不知所蹤。

    為了加快完成清退，段成龍的騰房團隊在法拍房樓下晝夜蹲守了10天，卻發現房內其實并無人居住。

    最后，鯨拍房不得不與法官協商進行強制執行，在當地派出所備案后，在法官和法警的監督下，將屋內物品完全清空。

    段成龍說，“與相關人員多次溝通，甚至每天消磨占房人的意志，”已經成為中介平臺騰退法拍房的戰略之一。

    那么，這個繁瑣的生意掙錢嗎？

    “如果遇到特別難清退的房子很可能白做甚至賠錢。”段成龍坦言，2020年6月，自己公司就曾在一套法拍房上虧損了6萬元，但整體而言，已經能實現自給自足。

    “成交一套法拍房，涉及的環節很多，需要不同的部門人員進行，每一環節都會產生相應的運營成本，每交付一套法拍房其成本在房產總價的1%左右，成交一套房可獲得2%—3%的提成。”

    平臺能否盈利，除需要完美的商業模式之外，也與平臺的成員息息相關，而目前，中介平臺從業人員的專業素質就是亟需解決的問題。

    段成龍稱，法拍房交易細節繁雜，中介平臺要應付客戶，就需要從業人員有過硬的業務能力，但實際情況卻是大部分公司普遍存在從業人員素質良莠不齊，服務品質較底，抗風險能力較弱，缺乏專業化，沒有搭建起完善的業務體系的問題。

    因此，招納具備潛力的業務人員成為重中之重。

    “我們對員工要求特別嚴格，要求本科以上學歷。”段成龍認為，想要掌握法拍房相關知識也需要很強的學習能力，學歷越高，個人的整體素質就越高。

    除此之外，符合PSDY（貧窮、聰明、欲望、學歷）的參考標準也是段成龍對于招聘的人員的要求之一，因為在他看來，貧窮的員工賺錢欲望更強也更能吃苦。

    從1998年法拍房出現至今，已歷經23年。這段時間里，法拍房從一個不起眼的小眾市場逐漸進入大眾視野，越來越多的購房者與中介平臺殺入其中。

    那么，這個市場存在的風險會因為市場曝光度越來越高而減小嗎？中介平臺會因為購房參與者越來越多而賺到錢嗎？隨著各地限購政策進一步收緊，想要在這個市場持續淘金，不是件容易的事。但會不會有更大的玩家進來重塑標準，還需觀望。