證券時報記者 陳麗湘

    近期，深圳樓市調(diào)控在持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行且已初顯成效，在這一背景下，法拍房似乎在沉寂一段時間后又悄然升溫。但參與司法拍賣房屋是一門專業(yè)活，法拍房存在不少風(fēng)險，購房者如果前期盡調(diào)不到位，成交后或會引起不少麻煩。

    轉(zhuǎn)戰(zhàn)法拍房

    深圳二手房指導(dǎo)價政策出臺后，深圳房價調(diào)控效果初顯，同時成交量也相對低迷。數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房成交為4877套，環(huán)比減少28.2%；成交面積為44.01萬㎡，環(huán)比減少23.3%。

    一位中介人士對證券時報記者表示，成交低迷主要來自兩個方面：賣方方面，指導(dǎo)價出來后不少業(yè)主不愿意按照指導(dǎo)價出售，因此選擇觀望；買方方面，買房的人也在以觀望的態(tài)度等待市場明朗。有些人等不及，直接去參加法拍房拍賣了，“畢竟那兒價格透明，有時候還能撿個漏”。

    一位原本打算在深圳寶安買房的陳先生，去年一路看著房價上漲，最終手里原先準(zhǔn)備好的首付已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠上車。他在接受記者采訪時表示，深圳二手房指導(dǎo)價出來后，好房源都惜售，很少遇到按照指導(dǎo)價出售的心儀房源。原本他以為自己只有兩個選擇：要么選擇龍崗光明等價格較低的區(qū)域，要么降低自己的期望買面積小一點(diǎn)的房子。但是最近在一些中介機(jī)構(gòu)的介紹下，覺得法拍房也是不錯的選擇，最近也看中了一套房，在準(zhǔn)備參與拍賣。

    另外一位資深炒房客石先生，也對記者表示：“法拍房可以關(guān)注，我和我?guī)讉€朋友最近見面都是在聊這些資源和機(jī)會的”。他對記者分析道，深圳房價調(diào)控預(yù)計(jì)會持續(xù)一段時間，二手房大漲的可能性不大，但法拍房大多數(shù)起拍價都低于市場價20%~30%，這樣的優(yōu)惠力度是其他購房渠道沒有的，撿漏的空間大、機(jī)會多，而且都是現(xiàn)房。他還表示，法拍房有些房源還不錯，有時候遇到稀缺房，如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，這類房源鮮有業(yè)主主動出售，但在法拍房市場或許能碰上。

    法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是指債務(wù)人無力償還債務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣。目前法院委托網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行拍賣的主要平臺有淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。另外，服務(wù)法拍房的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量也在不斷增加。

    法拍房的起拍價一般是市場價的7~9折，流拍之后的二拍、三拍價格會更低，部分房屋還會按照拍賣慣例1元起拍。法拍房市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一主要原因是供給增加。數(shù)據(jù)顯示，2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣，此后法拍房數(shù)量由此呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬套上升到2019年的47.45萬套。阿里司法拍賣平臺是法拍房的重要交易平臺之一。截至發(fā)稿，平臺上正在拍賣以及即將拍賣的住宅用房超過145萬套，這個數(shù)量相當(dāng)于2019年全國法拍房成交量的3倍。

    日前，瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調(diào)查報告》稱，2021年1~4月，全國共成交法拍房3.88萬套，成交總價731.62億元，平均折扣8.7折，總報名人數(shù)超13.78萬人。北上廣深四大一線城市成交量均在500套以上，準(zhǔn)一線城市潛力大，重慶市成交量甚至突破2000套。

    關(guān)注度攀升

    記者發(fā)現(xiàn)，阿里司法拍賣平臺近期發(fā)布的房源圍觀人數(shù)攀升。以深圳為例，5月14日正在進(jìn)行拍賣的6套房子，其中3套圍觀人數(shù)超過1萬，最高達(dá)3.3萬。但圍觀者眾，報名者卻很少。

    一套位于深圳市龍崗區(qū)大鵬鎮(zhèn)璞岸花園（二期）的房子引來了超3萬人圍觀、193人設(shè)置提醒。這套房子由深圳市中級人民法院于3月16日開始拍賣，為期60天。截至發(fā)稿，該套房子的拍賣價為624.5萬元，相對于評估價780.6萬元打了8折。

    近期法拍房的成交溢價屢創(chuàng)新高，也從另一面反映市場的火爆。5月12日，阿里司法拍賣網(wǎng)上，位于杭州御道江河匯流二區(qū)的一套房子及停車位以2020萬元的價格成交，相對評估價1573.5萬元溢價超400萬元。這套房子起拍價1元，經(jīng)過13人109次出手，引來了4.8萬人次圍觀。

    4月20日，“雙名校+舊改”等光環(huán)加持下，深圳福田八卦嶺三套單身宿舍的法拍競爭異常激烈，總價120萬元起拍，引來了84人報名，近4萬人圍觀。最終每套平均競價近300次，最終都以溢價240萬元左右成交。成交單價在12萬左右，遠(yuǎn)高于該小區(qū)的二手房指導(dǎo)均價7.5萬元。

    同樣是4月下旬，一套28年樓齡的老小區(qū)法拍房，刷新了深圳近年法拍房的最高溢價率。當(dāng)天1.4萬人在線上圍觀，進(jìn)行了366次叫價后，把起拍價517萬元的萊英花園成交價提高到1505萬元，相對起拍價溢價接近兩倍，刷新今年法拍房溢價紀(jì)錄。若把稅費(fèi)等成本都算上，這套房子單價高達(dá)16萬元/平方米，比隔壁華潤城的指導(dǎo)價還高。

    專家：注意風(fēng)險

    法拍房市場供給和需求均在不斷提升，不少投資者涌現(xiàn)進(jìn)來，但大多數(shù)還不太懂其中隱藏的風(fēng)險。

    中國并購公會信用管理專委會專家安光勇對記者表示，短期內(nèi)法拍房市場規(guī)模會不斷擴(kuò)大。一方面，受宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，之前貸款買房的群體收入下降無力償還房貸，導(dǎo)致更多的房屋流入法拍房市場；另一方面，買房群體收入下降，也會“抱著中彩票的想法”考慮價格變動空間較大的法拍房市場。

    北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，法拍房受追捧除價格較低外，甚至還存在一些群體聯(lián)盟，低價拿房后再高價賣出，以賺取差價。他表示，如果只是依法參與拍賣就不存在違法問題，但是如果取得房屋后聯(lián)合中介等渠道哄抬房價就涉及違法了。

    王玉臣還提醒投資者，法拍房有多重風(fēng)險：1.房產(chǎn)的占有、使用等本身有問題，比如雖然通過競拍拿下了房屋所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或家屬掌握，導(dǎo)致競買者買了房子卻無法實(shí)際使用及處置；2.有些法拍房產(chǎn)權(quán)可能有問題，為了盡快變現(xiàn)，在執(zhí)行拍賣的時候?qū)Ψ孔拥漠a(chǎn)權(quán)盡調(diào)不到位，導(dǎo)致競買者拿到以后面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險；3.對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能會有協(xié)同不一致的問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證；4.原屋主有些可能拖欠大量的稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，使用過程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等等；5.房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)可能有問題，如果沒有提前看房，不能及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，將來交房后會產(chǎn)生不必要的麻煩；6.房子上可能掛有戶口無法遷出，國家對戶口強(qiáng)制遷出方面目前法律空缺，一些買了法拍房之后戶口沒法遷入，對于屬于學(xué)區(qū)房的，更要注意。

    由此可見，通過司法拍賣競買法拍房是一門專業(yè)活，盡調(diào)做不到位可能最后會引來不少麻煩。由于產(chǎn)權(quán)糾紛而訴諸公堂的法拍房案例屢見不鮮，購房者不應(yīng)盲目跟風(fēng)。

    部分城市限購

    法拍房之所以存在這么多風(fēng)險卻仍然關(guān)注度越來越高，主要是其擁有現(xiàn)房、成熟配套、可貸款、投資潛力大、可撿漏等優(yōu)勢。但安光勇和王玉臣都表示，不看好法拍房的長期發(fā)展。

    安光勇認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)的變化，會導(dǎo)致市場購房需求下降，同時非一線城市“鬼城”的出現(xiàn)，也給剛需購房者提供了不少更低廉的購房渠道。王玉臣則認(rèn)為，一方面是法拍房本身存在很多風(fēng)險；另一方面全國各地都在穩(wěn)房價，限購也越來越嚴(yán)格，不少城市的法拍房也要求具備購房資格。

    據(jù)了解，繼2017年北京法拍房實(shí)施限購之后，上海也在今年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍。之后，杭州、合肥、成都、長沙等地也跟進(jìn)限購法拍房。

    面對西安當(dāng)下樓市新房難買、二手價高的態(tài)勢，部分買房人把目光轉(zhuǎn)向原本只是小眾市場的法拍房。于是有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板留言“建議把法拍房納入限購”。當(dāng)?shù)刈〗ň只貜?fù)稱，將借鑒成都、長沙等地做法，認(rèn)真予以研究，結(jié)合西安實(shí)際情況，做好政策儲備。