本報(bào)記者 王麗新

    扎堆搶占長(zhǎng)三角市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)下，環(huán)滬樓市迎來(lái)了調(diào)控升級(jí)。繼3月12日湖州住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城市商品房預(yù)售管理有關(guān)工作的通知》，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、預(yù)售資金監(jiān)管的管理后，3月27日，湖州出臺(tái)限購(gòu)等政策，再之后，5月18日晚間，湖州再度出手調(diào)控，涉及限售與搖號(hào)政策。不難看出，兩個(gè)月內(nèi)，湖州發(fā)布了三次調(diào)控政策。

    根據(jù)湖州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）顯示，在中心城市范圍內(nèi)，新購(gòu)買(mǎi)的住房（含新建商品住房和二手住房），網(wǎng)簽合同時(shí)間在《通知》實(shí)施之日后，限售2年；中心城市范圍內(nèi)新建商品住房申領(lǐng)預(yù)（現(xiàn)）售許可證后，購(gòu)房意向登記數(shù)大于本期可售房源數(shù)的，實(shí)行公證搖號(hào)銷(xiāo)售。

    “湖州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域熱度較高且熱點(diǎn)城市集中，由于鄰近的杭州、上海等紛紛加碼調(diào)控，促使一部分購(gòu)房需求外溢至周邊的湖州等次熱點(diǎn)城市，短時(shí)間市場(chǎng)熱度上升，促使政府出臺(tái)措施進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從城市量級(jí)來(lái)看，湖州作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的三線城市，本身的基礎(chǔ)配套相對(duì)較為完善，加之人才利好政策的加持作用下，價(jià)格洼地且購(gòu)房政策相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境，使得大批購(gòu)房者涌入。

    根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，湖州新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)明顯上漲態(tài)勢(shì)。2021年4月份，新房銷(xiāo)售面積235.19萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲96.18%，同比上漲191.81%；銷(xiāo)售額漲至127.55億元，同比上漲227.06%，環(huán)比上漲92.24%。目前有融信、卓越等大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐湖州。

    “2020年疫情控制后，湖州樓市迅速恢復(fù)，至2021年樓市成交更加火熱，月均成交量從2019年的低谷期約30萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至目前月均40萬(wàn)平方米左右。部分嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商在2020年下半年察覺(jué)到湖州市場(chǎng)機(jī)會(huì)已經(jīng)提前布局拿地。”同策研究院高級(jí)分析師李霄霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2021年隨著核心城市（上海、杭州）市場(chǎng)火熱并引來(lái)調(diào)控政策層層加碼，部分投資性需求被迫投向環(huán)滬城市、湖州樓市徹底引爆，土拍溢價(jià)率也再度攀升至超過(guò)50%。

    “湖州雖然近期兩次升級(jí)調(diào)控政策，但整體而言相對(duì)核心城市如上海、杭州依然較為寬松。從本次政策內(nèi)容看，湖州推行的‘房地聯(lián)動(dòng)’、‘住房限售’、‘公證搖號(hào)’、‘嚴(yán)格合同更名管理’等措施在其他城市中已經(jīng)有實(shí)行的經(jīng)驗(yàn)借鑒，屬于近幾年來(lái)廣泛實(shí)施并具有成效的政策工具。”李霄霄進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但就湖州市場(chǎng)而言，首先，限房?jī)r(jià)固然能從數(shù)據(jù)上平穩(wěn)房?jī)r(jià)，但在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的雙重限制下，或?qū)Ψ科罄麧?rùn)造成擠兌，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)部分房企為做利潤(rùn)而犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)象；其次，“競(jìng)自持”后的自持部分如何利用依然是眾多開(kāi)發(fā)商不斷探索的領(lǐng)域。對(duì)于湖州這樣的區(qū)域性城市，如何利用好自持部分的資產(chǎn)更需要開(kāi)發(fā)商小心論證，盲目競(jìng)拍自持拿地可能造成更大的虧損。

    值得關(guān)注的是，湖州實(shí)行拿到產(chǎn)證后2年限售，同第四條“嚴(yán)格合同更名管理”聯(lián)合起來(lái)，打擊的對(duì)象是投資客。通過(guò)限售增加投資客的進(jìn)入成本，通過(guò)嚴(yán)格合同更名管理堵上投資客的短期退出通道。

    總體而言，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)蔓延至一線城市周邊的三、四線城市，房企需調(diào)整自身布局，不能盲目沖進(jìn)某個(gè)不熟悉的市場(chǎng)，畢竟留給房企的試錯(cuò)空間越來(lái)越小了。

（編輯 孫倩）