本報記者 王麗新

    近日，網(wǎng)傳某地正在緊急制定調(diào)控政策，涉及9個月內(nèi)不能漲價，這一傳言目前雖未被證實，但各地頻繁發(fā)布調(diào)控政策，抑制樓市過熱，是今年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過215次。“相比一季度，4月份和5月份的樓市調(diào)控政策已經(jīng)全面升級。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，與以往各地集中搶人動作不同，住建部約談、整頓中介、嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營貸、實施“兩集中”土地供應(yīng)制、以及針對學(xué)區(qū)房等政策，是今年樓市調(diào)控的主要特征。

    張大偉重點分析了炒作學(xué)區(qū)房的背后成因，他指出，疫情導(dǎo)致教育需求回流，使得大部分家庭考慮購置學(xué)區(qū)房，無論是北京西城區(qū)、海淀區(qū)的二手學(xué)區(qū)房市場，還是上海和深圳，都呈現(xiàn)出虛火旺盛的現(xiàn)象，市場上也充滿了借助稀缺資源的投資炒作動作，預(yù)計后續(xù)調(diào)控政策將專門針對這一類房源進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管。

    當(dāng)然，在新房市場，樓市過熱背后，因素是多重的，但地價成本推高所致仍舊是主要原因之一。為了控地價，“22城集中出讓土地，一年只賣三次地”的新土地供應(yīng)模式已經(jīng)落地實施，這對房企調(diào)配拿地資金是極大考驗。

    “從目前17個城市首輪集中供地的結(jié)果來看，第一陣營房企仍收獲頗豐，但利潤空間確實極為有限，有的地塊僅有3%的利潤率，這對上市房企全局業(yè)務(wù)布局能力提出了極高要求，未來房企可能要聚焦在投資產(chǎn)品線及城市布局方面進(jìn)行精細(xì)化和有全局觀的布局，犧牲利潤打品牌影響力的產(chǎn)品要有，‘短平快’換取現(xiàn)金的項目要有，謀求高利潤空間的城市更新業(yè)務(wù)一樣要有，要不然利潤重回上升通道將會極為艱難。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，尤其在調(diào)控政策向二線城市、甚至熱點三、四線城市加速蔓延的投資環(huán)境下，房企更需謹(jǐn)慎投資，不拿錯地，不拿高價地，保持理性發(fā)展。

    “以北京首輪集中供地為例，30宗地塊平均溢價率約為6.5%，但在‘限房價、控地價’模式下，開發(fā)企業(yè)取地成本其實增加了。”某房企高管向《證券日報》記者表示，當(dāng)從開發(fā)商角度來講，要長遠(yuǎn)考慮規(guī)模增長，舍棄一些項目的短期利潤，拿地是為了長期發(fā)展，不得不拿。總體而言，土地集中供應(yīng)或?qū)⒅厮芊康禺a(chǎn)市場格局。

（編輯 張明富）