旌鑫

    2021年是“十四五”開局之年，國家開啟新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，推動高質量發展邁向新征程，也吹響向第二個百年奮斗目標進軍的號角。

    在這個歷史坐標位上，已前瞻布局京津冀協同發展區域、粵港澳大灣區、長江經濟帶的佳兆業迎來22周年，在這個持續成長的重要新階段，佳兆業將如何籌劃新的發展方向與路徑？

    修煉內功

    財務穩健現金流良好

    規模之下穩健的財務管理是佳兆業核心競爭力之一，在“保安全、提利潤、穩規模、精經營”的要求之下，佳兆業交出一份亮眼的22周年成績單。

    最近五年的業績數據顯示，佳兆業營業收入從2016年177.72億元上升至2020年557.70億元，年均復合增速達到33.10%；2020年地產銷售業績同比增長21%至1069億元，在克而瑞權益銷售金額房企排行榜躍升至24位；同時資產規模達3099億元，同比增長14.4%，比2016年增加1440.77億元，比2009年上市之初的180億資產，漲了16倍還多。規模擴張之際，佳兆業也極為重視財務狀況的持續優化，資產負債率呈逐年快速下降趨勢。

    而這得益于佳兆業以利潤為導向，通過提升經營效率、管控成本費用、提高產品溢價能力的財務目標。數據顯示，凈利潤方面，2009年為5.5億元，2020年達52.8億，增長了近9倍；尤其在行業毛利率水平整體承壓的背景下，佳兆業始終保持在行業較高水平，2020年為28.5%。

    保證現金流安全也是佳兆業行穩致遠遠秘訣之一，一面抓經營回款，一面積極開拓境內外創新型融資渠道，同時嚴控拿地節奏、合理安排融資行為。截至2020年12月31日，佳兆業擁有現金儲備約471億元，較2019年增長27%；通過招拍掛、收并購、城市更新等多元方式擇機補充土儲，新增土儲計容面積約921萬平方米，對應貨值約1900億元。

    在穩健的投資策略下，“三道紅線”方面，佳兆業凈負債率由上年末的144%降至97.9%；現金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍；剔除預收賬款的資產負債率由上年末的75.9%下降至70.3%，僅此一項略高于紅線標準，處于“黃檔”。

    營業利潤穩步增長，盈利能力逆勢增強，自身造血功能強勁，“三道紅線”由橙轉黃，融資成本持續下降……佳兆業近年優異的成績單背后，是其精準把脈需求變更，堅定推進業務轉型，并不斷修煉內功，提升管理能力以及管控治理水平的實力和能力。

    謀篇布局

    城市更新價值加速兌現

    從城市未來發展的脈絡看，《“十四五”規劃和2035年遠景目標建議》明確提到實施城市更新行動，這意味著城市更新上升為一項國家行動。佳兆業“城市更新”業務的起步之地深圳也推出《深圳經濟特區城市更新條例》，提到盤活存量土地進行二次開發，實現土地資源的節約集約利用。

    克而瑞數據顯示，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經歷，并且已有51%的企業達到超百萬平方米的規模，房企進入城市更新領域正成為常態，而佳兆業早在1999年就開始涉足城市更新業務，經過二十二年的探索與專注，構建起全面的領先優勢。

    聚焦戰略落地，貢獻價值提升，從1999年破土而出到2020年規模破千億，佳兆業的成長一直在加速。

    在佳兆業2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售的三分之一，成為其銷售貢獻的重要來源，2020年佳兆業轉化9個城市更新項目，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比大幅增長152%，超額完成年度目標，城市更新業務也被佳兆業視作未來高質量健康發展的動力所在，接下來迎接佳兆業的是城市更新的收獲期。

    佳兆業之于大灣區，既是佳兆業助力大灣區現代化建設做出的努力和貢獻，同時也是大灣區提供給佳兆業廣闊的發展空間和巨大的利潤空間。

    多元融合

    賦能城市公共服務商

    城市更新，是讓一座城市持續保持活力并提質的重要方式，根據《深圳經濟特區城市更新條例》，城市更新不單是拆除重建，更多的是指綜合整治，其中包括了城市功能的完善和配套設施的國畫，例如學校、醫院、養老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務配套設施建設，這就需要開發商有很強的運營能力，特別是產業運營能力，佳兆業“城市更新+”模式恰好與之匹配。

    “城市更新+”是指通過對城市空間重構、時間軸重構和生命周期三大維度變革，推進居住體系、產業體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創新，實現城市更新服務價值鏈的整合與延伸。在此基礎之上，佳兆業提出了“地產開發+城市更新+產業服務”三駕馬車齊頭并進的發展戰略，這也是其區別于同行之間的獨特戰略優勢與核心競爭能力。

    在多元產業方面，佳兆業所布局業務涵蓋綜合開發、城市更新、健康醫療、物業管理、商業運營、餐飲管理、酒店運營、科技產業、國際教育等20多個與城市更新息息相關的產業領域，這為賦能佳兆業城市更新業務，更好地為美好生活服務提供了優勢條件，同時也為佳兆業的業績進一步增長打開空間。

    在資本市場，海通證券、國信證券等數十家權威機構，堅定看好佳兆業的基本面及成長性，給予“買入”或“增持”評級，并上調目標價。穆迪、標普、惠譽、中誠信國際等根據基本面及成長性給予佳兆業較高評級，展望“穩定”。

    所有過往，皆為序章，展望未來，佳兆業過去積累的專業能力以及優質土儲，已經成為其精細化的經營的基石，手握“十四五”發展紅利，佳兆業將堅持用自有資金去撬動集團的投資和經營，不斷提升運營、盈利、風險控制及資本運作等能力，強化在城市運營領域的領先優勢。

（編輯 李波）