本報記者 吳文婧 見習記者 馮思婕

    隨著上海、杭州、南京等地樓市強調控，不少房企把下沉三四線城市作為布局長三角地區的策略。今年以來，浙江紹興就成為房企拿地的熱門之地，多宗地塊拍出區域新高，紹興市房價也隨之持續走高。

    為了抑制過熱的樓市，6月3日，紹興再度發布調控政策，這也是紹興近三個月內第三次出手給樓市“降溫”，此次發布的《關于進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）中明確了區域限購、提高限售年限、完善房價地價聯動機制，并且在全國首次提出“網格控價法”。

    精細化管控

    完善房價地價聯動機制

    網格化管理是我國基層社會的治理方式，依托統一的城市管理以及數字化平臺，將城市管理轄區按照一定的標準劃分為單元網格。紹興市創新性地提出將網格化管理應用到商品住房價格管控上。根據《通知》，紹興市區（越城區、柯橋區、上虞區）商品住房價格實行網格化管控。各區根據區域實際，科學劃分網格，合理設定網格控價。網格劃分及控價原則上每年調整一次。

    易居克而瑞部門副總經理繆萌向《證券日報》記者表示：“網格化管控是精細化管理的手段措施，較之以前的管理手段提升了很大一個層級。說明主管部門能夠從市場實際出發，實事求是地對各區域商品住宅的價格進行分類管理，而非‘一價天下通’。并且每年調整一次，既能照顧到市場的實際發展，也為后期的價格管控留有余地。”

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，相較于按照街道劃分，網格劃分對住房價格的管控更為合理，“街道是行政管理基層的一級組織，按街道劃分是從管理地域邊界出發；而網格劃分使得每一個網格有它自己的特征，新房和周邊二手房房價可參考性高，更利于價格的制定和管控，也能合理保障開發商的利益。”

    據悉，在實施“網格控價法”的基礎上，紹興還進一步完善房價地價聯動機制。在既有住宅用地“限地價、競配建”的出讓方式基礎上，以地塊所屬網格控價為依據，合理設定住宅用地出讓最高限價。住宅用地出讓增設高品質要求，將建設高品質要求等約定納入出讓公告。

    紹興市住建局表示，通過提前設定住宅用地出讓最高限價，遏制區域地價、房價大幅上漲，引導房地產企業理性拿地。同時，增設“定品質”要求，通過明確外立面、綠化、裝修標準等要素，提升住房品質。

    中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅告訴《證券日報》記者：“房地產網格化管理將對每一網格實施動態、全方位管理，它是一種數字化管理模式。核心是使管理更精確，更具動態性、針對性、全面性、高效性。”

    “紹興調控首次使用數據化管理，好工具、好方法會用、真用才會顯現效果。”朱曉紅表示。

    三四線城市調控加碼

    促樓市“降溫”

    根據《通知》，市區范圍內實行限購，紹興市戶籍居民限購3套（拆遷安置房除外），非本市戶籍居民限購1套；而房屋限售時間提高至3年（以交易合同網簽時間為準）。

    值得注意的是，這已經是今年以來紹興第三次出手加碼調控，背后是亟需“降溫”的紹興樓市。據安居客APP顯示，截至6月6日，紹興6月份二手房掛牌均價為18586元/平方米，環比上漲0.21%，同比上漲14.62%。

    在前兩輪調控政策的威力下，根據中指研究院日前發布的5月中國百城新建住宅價格及環比漲跌幅數據，紹興5月份新房房價環比上漲0.64%，較4月份0.97%的環比漲幅收窄了0.33個百分點。

    “杭州房價過高，而周邊的紹興、湖州等地房產價值洼地明顯。”有地產行業人士向記者表示：“便利的交通和各地良好的產業基礎使得杭州人口與買房需求出現一定外溢。”記者了解到，目前紹興至杭州的高鐵時長不超過20分鐘，最短的僅12分鐘，而湖州、嘉興、義烏等地往返杭州的高鐵基本在30分鐘左右。

    “從全國經濟發展角度來看，長三角地區在今后若干年依然是國內經濟的主要貢獻區域。良好的經濟態勢，使得該區域的人口導入近年來不論數量還是質量都較為樂觀。所以如果單純從市場層面看，房價還有相當的想象空間。”繆萌向《證券日報》記者表示。

    李宇嘉向《證券日報》記者分析稱：“長三角的三四線城市甚至縣城都開啟了漲價模式，主要原因有幾個方面：首先，上海、杭州、南京強調控，使得樓市熱度不斷向長三角其他城市蔓延；其次，居民的消費觀發生了很大的變化，房屋保值增值、投資理財，避免貨幣貶值的想法深入人心；此外，出于對長三角經濟發展前景的看好，外地炒房客不斷涌入。未來，外地人士到長三角投資的趨勢還有可能進一步加劇。”

    事實上，今年以來，浙江多地紛紛開啟了樓市調控，以穩住房價上漲的趨勢。據記者統計，目前浙江共有杭州、寧波、嘉興、湖州和紹興出臺了住房限購與限售的相關政策，臺州與義烏等地則已經出臺了住房限售的相關政策。5月10日，浙江寧波發布了9個熱點學區范圍內、112個小區的二手住房交易參考價格，這也是中央提出“防止以學區房名義炒作房價”之后，首個制定二手房交易參考價格的城市。

    “近兩年，在連續升級調控政策的背景下，一二線城市的房價逐漸趨于穩定。同樣，在政策‘組合拳’下，三四線城市房價上漲的勢頭也有望得到有效遏制。”前述地產人士表示。