證券時報記者 曹晨

    隨著房屋租賃市場進入傳統淡季，疊加部分區域疫情反彈等影響，11月，全國租賃市場呈現加速降溫趨勢。貝殼研究院數據顯示，重點40城中，超六成城市租金水平環比下跌，14個城市連續3個月及以上環比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個城市11月月平均租金為近三年最低。

    租賃市場加速降溫

    “現在是租賃市場的淡季，我們店的房源明顯多了，不少房源價格下降不少，而疫情的反復，看房的人明顯少了。”11月30日，北京南三環附近一家麥田房產租賃銷售人員告訴證券時報·e公司記者。

    根據貝殼研究院數據，11月，全國重點40城租賃市場成交量環比減少17.9%。租賃市場在7月、8月達到年內市場熱度高峰，隨著畢業生租賃需求釋放，9月租賃市場進入淡季，10月、11月保持降溫趨勢，由于短暫的疫情反彈，11月降溫有所加速。從租金水平來看，全國重點40城租金水平為39.4元/平米，租金指數環比下跌1.3%，同比穩中微漲，比2019年同期仍下跌4.0%。

    全國租賃市場加速降溫，一定程度受到疫情反彈影響。貝殼研究院高級分析師黃卉在接受證券時報·e公司記者采訪時說，相比于往年，今年11月，重點40城的租賃市場均呈現環比降溫。一方面是由于10月下旬短期的疫情反彈，原本處于市場淡季的租賃市場加速降溫，不過相比于去年，租賃市場活躍度仍相對較高。另一方面是今年高校畢業生數量創新高，租賃市場畢業季旺季更旺，從而在租賃市場淡季，降溫更為顯著。“此外，各能級城市間持續分化，低能級城市降溫更為顯著。高能級城市由于對外來人口的吸引力較強，租賃需求相對較強，租賃市場降溫較緩。”黃卉說。

    六成城市租金環比下跌

    11月，各城市租賃市場均呈現降溫趨勢，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降溫幅度最大。

    根據貝殼研究院數據，11月，全國重點40城租賃市場活躍度均環比降低，租賃市場降溫顯著，哈爾濱、鄭州、大連及蘭州市環比降溫幅度超過30%，其中蘭州市降溫幅度最大。而在2019年、2020年同期，部分城市的租賃市場呈現回溫或降溫幅度較小。

    從租金水平看，11月，超六成城市租金水平環比下跌，14個城市連續3個月及以上環比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個城市11月月平均租金為近三年同期最低。數據顯示，11月全國重點40城中，東莞、杭州、南昌、廈門、武漢和沈陽市等15個城市租金水平環比微漲或基本持平。自今年7月開始各城市租金陸續高位回落，青島、徐州市租金自7月連續5個月環比下跌，北京、大連、哈爾濱、惠州、蘭州、南京等8個城市自8月連續4個月環比下跌，成都、上海、天津、無錫市4個城市自9月連續3個月環比下跌，廣州、合肥、寧波、深圳、長沙、重慶市6個城市則自10月連續2個月環比下跌。

    租賃庫存房源增加

    有賴于有效的疫情防控，超六成城市租金同比微漲。

    貝殼研究院數據顯示，相比于2019年同期，今年11月一線城市北京、廣州、上海，南京、西安、長沙、蕪湖等16個城市租金水平穩中微漲或基本持平，其余24個城市均低于疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、天津、鄭州等9個城市今年11月的租金為近三年同期最低。

    不少城市房屋租金為何低于疫情前同期？黃卉認為，多數城市租金快速上漲的動力不足。相較于成交量，租金的變化往往具有顯著的滯后性、周期性特征。“受去年疫情影響，租賃需求驟減，租金水平大幅下跌。今年疫情影響消除，成交量恢復，雖然租金呈現小幅微升，但不具備大幅上漲的動力，短期內難以回到疫情前水平。”

    另一方面，多數城市租賃市場供需水平趨于緩和。“隨著租賃政策的出臺，各城市在逐步增加租賃房源的供給量。此外，由于下半年二手房市場預冷，部分業主將房源由出售轉為出租，貝殼平臺的租賃庫存房源量增加，反映出市場的供需水平趨于緩和，多數城市的租金仍然會保持低位水平。”

    展望未來，貝殼研究院認為，由于目前仍處于租賃市場淡季，在春季前租賃需求較弱，12月租賃市場仍將保持低溫趨勢。此外在疫情不出現反彈的情況下，預計11月部分區域受疫情抑制的租賃需求會在12月釋放，部分小范圍區域或會出現租賃市場小幅回溫的趨勢。

    “未來隨著我國城鎮化的提升，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，家庭化租賃需求顯現，租賃需求呈現多樣化、品質化。”在黃卉看來，機構化租賃房源的比例將有所提升，專業化、品牌化的住房租賃企業將為市場提供品質化的產品和服務，滿足不同類型租客的租賃需求。