本報記者 王麗新

    盡管11月份債券市場融資開閘，但房企整體融資規模仍處于相對緊縮狀態。根據貝殼研究院統計，2021年1月份-11月份，房企境內外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，規模減少1990億元。其中，11月份，境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。

    “信用債融資明顯轉暖，政策邊際調整效果正在顯現，但此前融資補血主要渠道之一的海外債融資環境還在持續惡化。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，未來幾個月，隨著國內融資環境改善及房地產市場恢復，海外債融資環境或許會逐步改善。

    境內債修復速度快于境外

    根據貝殼研究院統計數據顯示，從境內外融資具體情況來看，11月份境外僅成功發行2筆債券，發債規模2.58億美元，發債數量與規模均為年內單月最小值，規模環比下降83.6%，同比下降94.3%；境內債券共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%，同比減少17.7%，境內債券發行規模占比約97%。

    此外，11月份，地產境內債具有較強的結構性特征，46筆債券中有44筆發債主體為中央或地方型國有企業，占比約96%，其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團，優質發債主體優勢愈加顯著。

    “境外美元債市場低預期持續走高，結合年末房企美元債余額不足，預計12月份境外債維持低溫。”貝殼研究院稱，但受國內房地產行業寬信用預期影響，房企多筆到期債務成功獲得展期，部分房企短期流動性得到階段性緩解，境內債修復預期明顯超過境外債。

    “從區域市場看，境外投資者對于中國房企的投資信心還有待恢復，相對來說，境內投資者的信心恢復要更好，也使得此類境內發債的工作更容易推進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，接下來，預計房企資金狀況會得到適當改善。

    12月份到期債務約800億元

    事實上，四季度歷來是房企還債的集中期。自10月份花樣年等房企債務違約后，11月份以來，多家房企積極尋求解決短期流動性的策略，比如提前與金融機構談判，協商是否能將債務展期等。

    而自11月初陽光城ABS和美元債成功展期后，越來越多房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。

    11月24日，據上海產權交易所信息顯示，債券規模為15.43億元的花樣年“20花樣02”，利息展期議案通過；11月25日，佳兆業公布了2021年12月7日到期4億美元債券的要約交換方案，根據方案，投資人每1000美元本金可以獲得1000美元新票據、25美元現金回報及資本化利率，新票據于2023年6月6日到期；11月份，中國奧園三筆共計15.16億元境內債成功展期。

    同時，11月份，房企股權、資產等交易保持活躍，房企短期流動性處于積極修復過程中。

    “投資人與發行人的目標是一致的，一旦違約將引發房企經營層面的危機，這讓房企和投資人更頭疼。”某機構人士向《證券日報》記者稱，如果房企旗下資產屬性較好，發行主體尚有談判籌碼，但背后仍涉及追加抵押、優先支付比例等關鍵條款，這類談判往往會讓發行人付出更大代價換得暫時喘息的機會。

    據貝殼研究院統計數據顯示，預計12月份房企到期債務維持在800億元規模，房企償債壓力仍然較高。

    “民營房企之前的融資主力戰場——海外融資環境仍舊持續惡化，‘借新還舊’計劃多數落空，這對部分海外融資占比較高的房企造成很大壓力。”某不愿具名分析師向《證券日報》記者直言，即便債務得到展期，面臨的將是多筆債務集中兌付的壓力，短期流動性之外，房企要尋求更多自救之路。

    “距離今年結束僅剩1個月時間，房企將會加速出清存貨，或將延續下半年以價換量的策略，通過銷售市場的資金回籠等操作，更好地改善現金流。”嚴躍進表示。