本報記者 王麗新

    跌入低谷兩年的北京商辦市場，近期出現反彈，且走勢企穩。

    來自高力國際數據顯示，截至目前，北京寫字樓市場空置率已經降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。高力國際認為，基于超預期的需求暴漲，去年四季度的19.4%的空置率將成為未來3年至5年的階段性高點。

    “受益于頭部互聯網公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經有四個市場空置率低于10%，分別是金融街（6.9%），中關村（7.1%），亞奧（8.8%）和望京（8.9%）。CBD作為存量最大的市場目前的空置率也僅為10.9%，年降幅更是達到了6.5個百分點。”高力國際向《證券日報》等媒體表示，在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，空置率從76.6%降至48.9%，降幅達到27.7個百分點，其次是亞奧市場，空置率從超過20%的水平降至8.8%，降幅近12個百分點。這兩個子市場的快速去化主要是由于互聯網和金融企業外溢所致。

    “隨著國內疫情常態化防控取得良好效果，經濟穩步復蘇，商辦市場也自2021年下半年逐漸恢復，市場活躍度觸底反彈。無論是供應量、租賃成交量、零售市場等細分板塊均呈現向好趨勢。”第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想向《證券日報》記者表示，前三季度，北京全市甲級寫字樓吸納量累積達61.37萬平方米，是2020年全年總量的3.4倍、2019年的1.3倍，并于2021年第三季度出現“空置降、租金漲”的良好勢態。

    第四季度的表現同樣較好，根據高力國際最新監測數據顯示，2021年四季度，北京寫字樓市場凈吸納量達到30萬平方米。從2021年全年來看，北京寫字樓市場凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。

    而供需兩端的表現從一定程度上改變著租賃雙方對于市場價格的預期。目前，北京寫字樓市場租金在底部徘徊，但個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。

    高力國際數據顯示，從整體市場租金來看，北京寫字樓市場租金降幅在下半年呈現企穩跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。而相較于2020年底的租金，降幅進一步縮窄到只有2.9%，遠低于2020年超過8%的平均降幅。

    而個別子市場的租金出現回升，大幅領先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進入業主市場，已經維持了一年，租金已現大幅回升，同比上升幅度達到8.5%。CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現更是近十年最佳，業主去化壓力進一步減小，市場租金在第四季度已出現回升跡象。

    高力國際華北區副董事總經理陳難認為，北京整體辦公樓市場正在從供應高峰期走向未來3年-5年的去化周期，從三期疊加的市場態勢走向以新經濟需求為主的去化周期。在這期間，隨著雄安新區和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔更多的非首都功能，北京的城市格局和產業分布將出現翻天覆地的變化，新一輪的產業更替、城市功能更新和經濟結構重構將為北京注入新的活力。

（編輯 張偉 白寶玉）