本報記者 彭妍

    近日，廣州明確發文鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。除廣州之外，二手房“帶押過戶”已在國內多個城市陸續推出。據《證券日報》記者不完全統計，目前已有無錫、南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“帶押過戶”模式。

    記者從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到，對于“帶押過戶”政策，在實際操作中應用的還不多。目前除各地不動產登記中心與部分銀行合作推進的案例外，大范圍的政策執行尚未全面落地。

    部分業內人士認為，“帶押過戶”模式的確可以降低購房成本，從短期來看，這種模式會激活二手房市場，但從長遠角度來看，是否會變相增加其他方面的交易成本還有待考量。同時，對于市場交易量和房價的影響會有多大也有待觀察。

    據悉，中國人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構印發《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》（下稱《通知》）。所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。在此之前，傳統模式的二手房交易活動要求賣方（原房主）必須先解除房屋的原抵押才能辦理后續的過戶。

    據《證券日報》記者了解，部分城市已有成交的案例。例如，近日，無錫市的兩位市民順利以“帶押過戶”的方式，在無錫市不動產登記中心辦好二手房轉移登記，成為無錫市區首例個人業務“帶押過戶”的受益者。

    不過，記者在調查中發現，目前“帶押過戶”這一模式在實際操作中還并未大范圍推廣。例如，在最早推出該政策的濟南，當地部分銀行支行網點的工作人員對記者表示，目前，“帶押過戶”已經可以操作，不過有這方面需求的客戶很少，還沒有客戶來網點辦理。一方面，很多客戶對這一模式并不了解；另一方面，“帶押過戶”是收費項目，需要公證處介入，而公證是需要收費的。整體來看，客戶的需求不高。

    多位業內人士透露，目前部分地區的“帶押過戶”并未全面實施，銀行尚未接到新的政策通知。因為政策推行有一定難度，需要不動產登記中心與金融機構、資金提存機構等系統進一步加強溝通。

    上海蘭迪律師事務所律師馬佳對《證券日報》記者表示，導致上述現象的主要有三個原因：一是不動產交易市場整體遇冷。目前我國房地產市場相較于往年同期而言明顯偏冷，廣大購房群眾的購買意愿出現明顯下降。二是銀行作為“帶押過戶”重要環節之一，對推動這一模式缺少動力。銀行難以從中獲得額外利潤，又要承擔二手房買方還款意愿和還款能力層面的風險以及額外支出成本。三是部分房產在辦理購房抵押貸款時已經約定“不得轉讓”，使得部分房產無法參與到“帶押過戶”政策中。

    馬佳表示，對于二手房買賣雙方來說，“帶押過戶”在很大程度上降低交易成本，相應配套政策措施也為交易主體提供更多便利，對于有意愿買賣二手房的市場主體而言屬于利好消息，能在一定程度上推動二手房買賣進一步繁榮。

    北京威諾律師事務所合伙人楊兆全建議，為保障銀行權益，銀行在帶押過戶業務中避免放貸金額大于房屋實際價值，以最大限度保障自己的貸款利益。二抵銀行可以與買賣雙方、一抵銀行簽署四方協議，保障二抵銀行合法權益。“帶押過戶”模式需要設立資金監管賬戶、引入公證提存制度。在交易未完成之前，所有資金進入公證提存賬戶等監管賬戶，確保資金安全。

    在馬佳看來，落實“帶押過戶”政策，需要面對二手房買方還款意愿和能力的風險。對于銀行而言，“帶押過戶”意味著借款清償主體發生變更，由二手房賣方變更為買方。盡管銀行作為抵押權人仍享有對該房屋的抵押權，但是二手房買方的還款能力是否和賣方持平，該筆購房貸款所涉及的潛在風險會不會升高，均需要銀行加以甄別。