今年以來，買房門檻持續(xù)降低，80余城首套商貸首付比例降至20%，20余城首套房貸利率已降至4%以下，多地推出購(gòu)房補(bǔ)貼；房企更是推出了五花八門的營(yíng)銷辦法，“小麥換房”、“大蒜換房”、“荔枝換房”、“買房免費(fèi)坐10年地鐵”等優(yōu)惠輪番上陣。

    與前幾年嚴(yán)格限購(gòu)時(shí)相比，這些舉措切實(shí)降低了消費(fèi)者的購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，也推動(dòng)了剛需群體入市的步伐。

    與此同時(shí)，近期熱點(diǎn)城市也加入了放松限購(gòu)的隊(duì)伍。繼杭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，成都取消了各區(qū)域之間的限購(gòu)藩籬，并且對(duì)改善性購(gòu)房群體釋放出更多空間；西安則縮小了限購(gòu)區(qū)域范圍，放松購(gòu)買首套二手房的條件，降低人才購(gòu)房限制，增加二孩及以上家庭購(gòu)房套數(shù)。

    業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前購(gòu)房門檻已經(jīng)降至歷史低點(diǎn)，不少城市進(jìn)入購(gòu)房窗口期，隨著保交樓、金融政策的不斷推進(jìn)，樓市后續(xù)或?qū)⑦M(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。

    值得注意的是，除了剛需群體的購(gòu)房訴求，需求端新一輪支持政策也開始關(guān)注到高端改善群體的消費(fèi)力，根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)放開這部分群體的限制，或?qū)⒂欣谥涡枨竺妗?/p>

    近日，“金融16條”也提到，地方政策在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限。市場(chǎng)人士表示，這代表著，地方政府在需求端調(diào)控政策方面有了更多的優(yōu)化空間，未來房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，特別是加大對(duì)改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

    房貸利率創(chuàng)新低

    信貸政策在本輪樓市周期中發(fā)揮了平衡與引導(dǎo)作用。

    面對(duì)低溫運(yùn)行的樓市整體環(huán)境，今年以來，央行已經(jīng)3次下調(diào)5年期以上LPR，共計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)降低首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)。

    9月29日，央行發(fā)文允許符合條件的城市階段性下調(diào)或取消首套房貸款利率下限，30日又降低首套公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，為各地降低商貸、公積金貸款利率釋放了較大空間，有效地降低了購(gòu)房者置業(yè)成本。

    貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落165BP和109BP，創(chuàng)歷史新低。

    截至11月22日，中指研究院監(jiān)測(cè)到已有武漢、昆明、大連、溫州、天津等28個(gè)城市將首套房貸利率降至4%以下。

    首付比例的降低也已經(jīng)成為一種普遍趨勢(shì)。

    今年以來，多地下調(diào)了商貸、公積金貸款的首付比例。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，當(dāng)前，包括重慶、溫州、石家莊等地的86個(gè)城市已調(diào)整首套商貸首付比例至20%，與此前首付30%占據(jù)主流的時(shí)期相比，購(gòu)房人的入市門檻得到有效降低。

    對(duì)限購(gòu)的調(diào)整則釋放了此前被禁錮的消費(fèi)力。

    90后林然研究生畢業(yè)后留在了成都，最近3年都在成都高新區(qū)南部園區(qū)工作的她，對(duì)于買房一事已經(jīng)謀劃了許久，奈何因?yàn)楦咝聟^(qū)新房火熱，搖號(hào)屢屢不中，想去其他區(qū)域買房也受限。直到近期，林然的買房規(guī)劃才迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

    11月17日，成都市進(jìn)一步優(yōu)化了區(qū)域限購(gòu)措施，消除了復(fù)雜的限購(gòu)限制，明確將天府新區(qū)成都直管區(qū)等在內(nèi)的12個(gè)區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)住房限購(gòu)區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購(gòu)房資格的居民家庭，均可在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

    這也就意味著，林然可以把置業(yè)目光投向鄰近的雙流區(qū)，選擇相對(duì)多了一些。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，高新區(qū)的新房如果再搖不到號(hào)，就考慮去鄰近的區(qū)域買房子了，這樣能快一點(diǎn)“上車”。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，目前買房成本已經(jīng)進(jìn)入到階段性低點(diǎn)，房貸壓力降至歷史性低點(diǎn)。“利率調(diào)整，尤其是針對(duì)首套房利率的降低，可以加快潛在購(gòu)房者入市的腳步，并且在部分剛需比較集中的城市和區(qū)域起到明顯的作用。”他說，這也是不少城市購(gòu)房的“窗口期”，隨著保交樓、金融政策的不斷推進(jìn)，樓市后續(xù)會(huì)進(jìn)入到更為平穩(wěn)的發(fā)展期。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“首付比例出現(xiàn)積極下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的。”

    鼓勵(lì)改善需求入市

    隨著剛性購(gòu)房需求得到充分支持，近期以來，改善性住房需求也開始得到重視。

    11月17日，成都明確，對(duì)首次開盤的“雙限地”項(xiàng)目及其后續(xù)批次房源、建筑面積在200平方米及以上的房源以及登記購(gòu)房人數(shù)在房源數(shù)（不含200平方米及以上）2倍以內(nèi)的房源，由開發(fā)企業(yè)自行組織銷售，不再實(shí)施公證搖號(hào)。

    疊加成都同期取消的小區(qū)域限購(gòu)舉措，200平方米及以上戶型的銷售情況，或?qū)⒌玫礁纳啤?/p>

    前述成都90后林然告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她身邊有朋友購(gòu)房預(yù)算比較高，這次新政后，打算不再僅限于高新區(qū)買房，計(jì)劃去成都中心五城區(qū)選一選房子，200平方米以上無需搖號(hào)的房型也在考慮之內(nèi)。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“對(duì)有收入支撐的購(gòu)房群體，根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)放開限制，有利于支撐需求面。與此同時(shí)，對(duì)面積較小、登記人數(shù)多的，依舊按照無房（棚改戶）、普通房需求的優(yōu)先順序予以滿足。這樣，既符合房住不炒的要求，也能適度調(diào)整和糾偏過去的政策。”

    近段時(shí)間以來，多數(shù)熱點(diǎn)城市的改善性購(gòu)房需求走熱，但在此前嚴(yán)格的限購(gòu)政策之下，改善性購(gòu)房要么沒有購(gòu)房資格，要么需要付出更高的成本。

    11月19日，西安也對(duì)樓市限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，包括放松購(gòu)買首套二手房的條件，降低人才購(gòu)房門檻，增加二孩及以上家庭購(gòu)房套數(shù)，縮小限購(gòu)區(qū)域范圍等。

    其中，增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)，屬于充分促進(jìn)改善需求的釋放，同時(shí)也是充分考慮到不同人口結(jié)構(gòu)家庭的住房需求，合理紓解供需矛盾。這一舉措，此前已經(jīng)出現(xiàn)在多個(gè)城市的調(diào)控工具包中。

    疫情常態(tài)化防控以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市的大戶型和高價(jià)豪宅盤熱銷。以北京為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京高端住宅累計(jì)成交量創(chuàng)近五年新高。這部分群體的消費(fèi)力對(duì)樓市需求端起到了一定程度的拉動(dòng)作用。

    一位在北京國(guó)貿(mào)商圈擁有300多平方米住宅的購(gòu)房人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他也在密切關(guān)注著對(duì)二套非普通住宅的限購(gòu)措施是否有松動(dòng)，好讓他能踮一踮腳，將現(xiàn)在的房子置換成更好一點(diǎn)的小區(qū)。

    展望后市，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年截至11月1日，全國(guó)已有超300省市優(yōu)化調(diào)整政策超900次，在政策優(yōu)化過程中，部分城市市場(chǎng)出現(xiàn)階段性修復(fù)。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放。

    “當(dāng)前，部分二線城市限購(gòu)限貸政策仍具備一定優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)隨著‘金融16條’的出臺(tái)，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續(xù)改善，降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是重要方向。”陳文靜補(bǔ)充說。