在房地產行業深度調整期，明年政策走向備受關注。盡管日前召開的中央政治局會議沒提及房地產，但是從其對經濟政策的表述可以預見，作為經濟支柱產業的房地產行業，明年將在穩經濟中發揮更重要的作用，國家將繼續出臺系統性的穩地產方案，助力經濟增長重回合理區間。與此同時，“租購并舉”的住房制度加快建立，房地產業有望開啟良性循環。

    供需兩端政策繼續加力

    今年以來，面對房地產行業調整，中央和地方在堅持“房住不炒”定位下出臺了一系列寬松政策，從供需兩端持續發力，特別是近段時間金融領域的“三支箭”，為行業注入“源頭活水”，體現了國家穩地產的決心。

    房地產業規模大，鏈條長，牽涉面廣，對于經濟金融穩定和防范系統性風險具有重要影響。中央政治局會議對明年做好經濟工作提出，要“有效防范化解重大風險，推動經濟運行整體好轉”，這其中一個重要領域就是房地產。可以預見，今年已經出臺的一系列供給端政策在明年將進一步得到落實，包括“保交樓”專項借款、“金融16條”、融資“三支箭”等，后續相關配套政策及配套資金也有望持續推出并加快落地，從而幫助房企緩解資金壓力，穩妥有序化解風險，持續推進“保交樓”，實現行業的有序出清。

    中央政治局會議還提到，明年要“著力擴大國內需求，充分發揮消費的基礎作用和投資的關鍵作用”。而房地產業對國民經濟發揮著舉足輕重的作用，2021年我國房地產業增加值占GDP比重為6.8%，住房消費是穩增長擴內需的重要領域。可以預見，明年將進一步出臺強有力的政策措施，支持居民合理的購房需求，助力經濟增長重回合理區間。

    我國城鎮化仍處于發展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大。同時，我國房地產市場區域特征明顯，房地產市場調控需要堅持因城施策。9月底，人民銀行、銀保監會和財政部在兩天內接連出臺放松房貸利率下限、下調公積金貸款利率、減免置換購房個稅等組合拳政策。隨后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限貸，實行認貸不認房；放松公積金貸款，上調最高貸款額度；實行購房補貼；減免交易稅費等。11月以來，杭州、成都、西安、武漢、南京等熱點城市也從限購松綁、取消“認房又認貸”等方面進行政策優化，進一步釋放了需求端政策支持的信號。明年中央將繼續支持各地“一城一策”完善房地產政策，包括優化二套房認定標準、下調房貸首付比例及利率等有望繼續出臺，降低居民購房門檻和成本，支持剛性和改善性購房需求，從而提振住房消費。

    2023年，隨著“保交樓”取得實質性進展，行業信用得到修復，購房者信心逐步回升，疊加購房支持政策進一步出臺，前期積壓的延遲購房需求有望得到釋放，房企銷售規模逐漸恢復，拿地、投資、新開工積極性得到提升，房地產市場有望恢復正常運轉。

    租購并舉住房制度

    加快建立

    明年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年。二十大報告中對房地產的表述是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這為未來5年乃至更長時期的房地產發展指明了方向。

    全國政協經濟委員會副主任楊偉民指出，房地產問題不僅是短期調控和風險管控問題，更是一個住房的制度性問題。近期有關部門已經出臺了促進房地產平穩健康發展的16條金融政策，這是非常必要和及時的。在此基礎之上，明年還應該貫徹落實黨的二十大要求，瞄準新的住房制度，多部門協同盡快制定一個綜合性、長期性、制度性的房地產新政。

    “租購并舉”的住房制度是我國住房制度改革的主要方向，既包括以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，又包括以商品房為主體的住房市場體系。其中，在人口凈流入的大城市大力發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，已經成為近年來的重要工作并得到政策大力支持。

    目前，保障性租賃住房已經被列入城市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，8月份，首批3支保租房公募REITs已經在滬深交易所上市，打通了“投融管退”閉環。10月份，中國建設銀行設立300億住房租賃基金，將通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。證監會副主席李超日前表示，下一步，將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

    2023年，住房租賃市場發展仍將是工作重點之一，國家將進一步加大金融、財稅、土地、公共服務等一系列配套政策支持力度，大力發展保障性租賃住房，加快發展長租房市場，推動“租購并舉”的住房制度加快建立。在此過程中，房地產企業亟待探索新發展模式，從過去的“高負債、高杠桿、高周轉”的開發建設模式向注重品質的運營服務模式轉變，從而實現房地產行業的良性循環和平穩發展。