近日，多家A股上市房企陸續(xù)披露了2022年度業(yè)績預(yù)告，其中中天金融、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份等房企預(yù)告業(yè)績將出現(xiàn)較大幅度的虧損，并將虧損原因歸結(jié)為地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入利潤下降、開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降、資產(chǎn)減值等。交易所對此高度關(guān)注，先后向多家上市房企發(fā)函問詢是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

    交易所關(guān)注多家房企業(yè)績預(yù)虧

    2月1日，深交所對金科股份下發(fā)關(guān)注函稱，公司預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤虧損95億元至190億元，主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目交付量和毛利率均大幅下降，公司基于謹(jǐn)慎性原則對存在減值跡象的資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

    深交所要求金科股份說明各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的具體情況及主要測算過程，并分析前期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的充分性，報(bào)告期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的合理性，是否存在報(bào)告期內(nèi)集中大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形。

    同日，中南建設(shè)亦收到關(guān)注函。關(guān)注函指出，公司預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤虧損75億元至90億元，主要原因?yàn)楣炯哟蟋F(xiàn)房庫存去化帶來更多虧損，增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，同時(shí)各項(xiàng)費(fèi)用增加。

    深交所要求中南建設(shè)說明2022年預(yù)計(jì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況，各項(xiàng)開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的具體確定過程和結(jié)果，涉及的關(guān)鍵估計(jì)及假設(shè)，是否符合相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場及周邊可比項(xiàng)目價(jià)格變化趨勢和銷售情況等，并說明與2020年、2021年對應(yīng)主要參數(shù)選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額預(yù)計(jì)同比增加的主要原因及合理性。

    1月31日，深交所對榮盛發(fā)展下發(fā)關(guān)注函稱，公司預(yù)計(jì)2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-250億元至-190億元，扣非后凈利潤為-253億元至-193億元，虧損原因包括開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降、資產(chǎn)減值等。

    對此，深交所要求公司說明計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況，主要減值測試過程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分合理，是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

    合理計(jì)提或有利企業(yè)輕裝前行

    有房企高管向記者表示，2022年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，項(xiàng)目市場銷售不暢，資產(chǎn)價(jià)格普遍下跌，還要償還到期債務(wù)。在這樣的情況下，部分房企業(yè)績出現(xiàn)預(yù)虧。

    該房企高管表示，每年公司都要對公司旗下的各個(gè)項(xiàng)目作評估，參考項(xiàng)目周邊的價(jià)格，然后與公司的成本進(jìn)行對比。在市場低迷的情況下，項(xiàng)目的評估價(jià)如果低于成本價(jià)，未來會導(dǎo)致虧損，這時(shí)就要根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。但計(jì)提多少并不是由企業(yè)說了算，而是要經(jīng)過反復(fù)核實(shí)和測算，要符合會計(jì)準(zhǔn)則，基于審慎的可變現(xiàn)凈值和成本的差值進(jìn)行確定。

    具體如何確定存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的金額？有專業(yè)人士為記者舉例稱，比如在市場下行階段，一個(gè)尚未銷售的新盤房價(jià)為1萬元/平方米，總貨值為10億元。假設(shè)房企在這個(gè)項(xiàng)目上的總成本為15億元，那就面臨5億元的虧損，房企在其2022年年報(bào)里的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額就是5億元。如果2023年市場轉(zhuǎn)暖，銷售情況向好，該樓盤的公允價(jià)上升，總貨值從10億元變成了12億元，企業(yè)總成本15億元不變，則意味著企業(yè)在該項(xiàng)目上可以少虧2億元，這少虧的2億元通過回?fù)懿僮骶涂梢猿蔀槠髽I(yè)2023年的利潤。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房企進(jìn)行合理的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提，或有利于企業(yè)來年輕裝上陣，以期達(dá)成更好的業(yè)績表現(xiàn)。

    “業(yè)界普遍對于2023年的房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，公司也希望在2023年能輕裝上陣。”有上市房企高管說。