本報記者 王麗新

    第三季度北京甲級辦公樓市場新項目集中入市，需求如期恢復。

    高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，第三季度是今年新增供應入市最集中的一個時間段，合計超過44萬平方米（不包含非市場化的自用樓宇和大宗買賣交易樓宇），占全年新入市甲級寫字樓總量的66%。

    在需求表現方面，第三季度甲級寫字樓凈吸納量大幅回升至16.8萬平方米。針對本季度凈吸納量的快速回升，高力國際認為有以下三點值得關注：第一，凈吸納量大幅回升主要由新項目預租去化所致。本季度入市的新項目預租去化就達到16.9萬平方米，存量項目本季度凈吸納量僅是正負零左右的水平。也就是說，本季度的凈吸納量全部都是由于新項目在入市前一年左右的時間內陸續預租貢獻所得，本季度存量項目實際上并未去化。因此僅就整個市場而言，這個數據并不意味著市場需求在第三季度出現了明顯回升。

    第二，僅看存量項目凈吸納量的表現，市場需求呈現逐步改善的趨勢。雖然存量項目空置面積仍未實現去化，但相較于過去兩個季度負5到6萬平方米左右的水平，第三季度存量項目凈吸納量的表現說明需求確實在觸底恢復中。

    第三，從需求側來看，國央企扮演了新項目去化的主力。本季度新項目去化的16.9萬平方米中，國央企去化的總量達到13.7萬平方米，占比超過80%。在降本增效的大背景下，國央企選擇在租金下行期進行辦公空間的整合和升級，僅從新入市項目的國央企大宗租賃成交來看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。截止到今年前三季度，北京新入市甲級項目累計超過54萬平方米，累計凈吸納量僅6萬平方米，于三季度轉正。空置率在三季度環比上升1.9%達到19.5%；凈有效租金持續下降至309.9元每月每平米，環比降幅2.3%。

    陸明說，展望第四季度，在市場沒有出現實質去化的前提下，高力國際依然維持年底甲級市場空置率超過20%的預判，同時如果北部市場退租持續，北部甲級市場空置率也將超過20%。

（編輯 何帆）