本報記者 李昱丞

    近期，萬科在經營性不動產方面融資動作不斷，相繼試水商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、消費類REITs，利用存量資產拓寬融資渠道。

    對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示，萬科利用經營性資產拓寬融資渠道的舉措不僅可以優化公司的資本結構，提高公司的融資能力和信用評級，還可以為其提供穩定的資金來源，以支持公司的長期發展。

    擬發行14.35億元CMB

    11月28日晚間，萬科披露稱，為滿足公司業務發展需要、利用存量資產拓寬融資渠道，擬開展商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）業務，并于2023年11月27日獲得深圳證券交易所的無異議函。

    具體來看，萬科擬向六家子公司提供14.35億元的借款，并擬將股東借款作為基礎資產，轉讓予由華泰證券作為管理人設立的資產支持專項計劃并發行資產支持證券，萬科及下屬子公司提供符合發行CMBS一般商業慣例的增信方式。

    萬科上述子公司主要以旗下經營性不動產提供擔保，包括北京奧林項目、北京住總萬科廣場3號樓的部分物業、北京住總萬科廣場4號樓的部分物業、福州白馬路萬科里等。獲得資金后，萬科上述子公司將用于生產經營活動的資金支出，包括但不限于償還貸款、補充流動資金、項目投資，但不能直接用于支付土地款。

    “發行CMBS可以有效地籌集資金，滿足企業業務發展的需求。這種融資方式既能拓寬融資渠道，又能降低對傳統融資方式的依賴，從而降低融資成本。”Co-Found智庫研究負責人張新原對《證券日報》記者表示。

    柏文喜認為，通過發行CMBS，萬科可以將部分流動性較低的經營性資產轉化為可交易的證券，從而提高資產的流動性。

    值得一提的是，萬科此次擬發行的CMBS在此前獲得的500億元直接債務融資工具框架內。公司2022年12月16日召開2022年第一次臨時股東大會審議通過了《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》，授權董事會發行不超過人民幣500億元的直接債務融資工具，包括公司債券、中期票據、資產支持類債券等，授權的有效期自股東大會通過議案授權之日起36個月。董事會在獲取股東大會授權的同時，將上述授權進一步轉授權予公司總裁及其轉授權人士。

    萬科方面表示，公司總裁祝九勝已在上述授權范圍內決策同意發行本次CMBS。

    消費REITs助力盤活存量項目

    不僅是CMBS，萬科還積極利用REITs打通商業項目的退出通道，在消費類REITs方面飲到了頭啖湯。11月27日晚間，萬科公告稱，中金印力消費REIT獲得中國證監會準予注冊的批復，成為首批消費基礎設施REITs之一。

    公告顯示，中金印力消費REIT由萬科聯營公司印力集團擔任發起人，其募集份額總額為10億份，目標基礎設施資產為杭州西溪印象城，印力集團下屬企業印力商用置業有限公司為基礎設施項目原始權益人。

    資料顯示，杭州西溪印象城商業建筑面積為144125.83平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，2022年總營業額超過人民幣35億元，2023年上半年營業額突破人民幣21億元。2014年-2022年杭州西溪印象城年加權平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日出租率達到99.2%，估值達到人民幣39.59億元。

    萬科在公告中表示：“中金印力消費REIT如成功發行，將有助于盤活印力集團商業不動產存量項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資，增強流動性。”

    “中金印力消費REIT的獲批意味著萬科在探索資產證券化方面取得了新的突破。通過發行REITs，萬科可將旗下部分流動性較低的資產轉化為可交易的基金份額，從而盤活資產。”柏文喜認為。

（編輯 閆立良）