本報記者 田鵬

    12月4日晚間，萬科A披露11月份銷售情況：當月，公司實現合同銷售面積190.8萬平方米，合同銷售金額307億元。以此來計，11月份，萬科A合同銷售金額同比增長0.85%。

    除此之外，還有多家房企釋放出積極信號。據克而瑞地產研究數據，11月份，綠城中國、招商蛇口、建發房產、綠地控股、中國鐵建、越秀地產、卓越集團等房企業績均實現環比增長。

    IPG中國首席經濟學家柏文喜對《證券日報》記者表示，當前房地產市場邊際改善的信號具有持續的支撐力。一方面，政府對房地產行業的調整優化政策是長期的，旨在穩定市場和防范風險，這為市場提供了堅實的基礎；另一方面，各大部門和國有大行積極響應，為房企合理融資提供支持，有助于緩解房企的資金壓力。

    行業邊際改善有支撐

    目前，我國房地產市場供求關系已經發生重大變化。從供給端看，整體上，“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在；從需求端看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。

    面對房地產市場出現的新形勢，持續出臺的政策、各部門各機構的積極響應以及企業自身的轉型升級都給整個行業邊際改善提供了持續的支撐力。

    具體來看，在政策方面，從年初政府工作報告明確，要“出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓穩民生工作”，到后來的“認房不用認貸”“降低首付比例”等一系列調整優化措施漸次落地，再到近期中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開會議，圍繞房地產企業合理融資需求進行新一輪安排，對于房地產行業的支持政策持續不斷的同時，力度也在增強。

    中指研究院分析師鄭俊彤在談及未來房地產市場政策趨勢時表示，未來核心城市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，核心二線城市有望進一步放松限購政策。

    從各部門各機構具體操作情況來看，資本市場持續發揮樞紐功能，不斷把對房地產行業的支持落實落細。

    例如，在用好“第三支箭”方面，滬深交易所不斷優化IPO、再融資安排，對房地產上市公司再融資提出不受破發、破凈和虧損限制的安排。

    數據顯示，截至目前，已有8家上市房企股權融資獲得證監會注冊批復。其中，6家為定增，2家為重組配套融資。從融資情況來看，3家已實施完成，合計融資203.86億元，另外5家擬募資248.91億元。

    在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，在一系列利好政策和舉措的支持下，市場實質性改善信號正在加速集聚。

    行業轉型發展有方向

    今年的房地產市場，整體呈現出前高、中低、后穩的趨勢。未來，隨著中央各項決策部署的持續落實，以及房地產發展新模式的逐步建立，行業轉型升級、高質量發展進程也將不斷加快。

    在具體實施過程中，實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”則是重要抓手。

    在東方金誠分析師唐曉琳看來，“三大工程”對房地產行業未來發展將產生重要影響。短期來看，政策落實初期各地可能以收購商業地產項目為主推進保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問題的同時，解決部分商業樓盤去化問題。長期來看，隨著保障房的不斷推廣，未來保障房與商品房“雙軌制”發展模式的形成，將帶來房地產行業結構化調整。

    而資本市場在推進“三大工程”方面亦是大有可為。例如，證監會支持盤活房企存量資產，推動保障性租賃住房REITs常態化發行。截至12月4日，累計5單保障房REITs獲注冊，其中4單已經上市，募資超50億元。

    此外，10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發布僅一個月左右，3單消費類REITs即獲得監管正式批復。

    市場人士表示，基礎設施公募REITs屬于權益融資，幫助企業獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業的整體資產負債率。