本報記者 李昱丞

    3月28日晚間，萬科發布2023年度報告。

    年報顯示，2023年萬科實現營業收入4657.39億元，歸母凈利潤121.63億元。在行業深度調整下，萬科堅守安全經營底線，實現經營性現金流連續15年為正；開發業務持續提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業務打通商業模式，實現REITs突破，有望成為業內唯一發行三類經營性REITs的企業。

    業內人士認為，盡管一段時間，行業經歷了深度調整，但從2023年年報看，萬科依然守住了安全底線，并圍繞產品服務，構建了面向房地產新發展模式的核心能力，實屬不易。

    多重挑戰下堅守安全底線

    經營性現金流連續15年為正

    2023年，房地產行業經歷了前所未有的深刻調整。銷售層面，據第三方統計，2023年全國百強房企銷售金額下降17%，近兩年累計下降51%，二手房平均價格已連續22個月環比下跌。

    融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅為2020年融資額1/3；同時，房企全年發行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規模為發行規模的2.3倍，債券發行規模遠小于到期規模，企業資金持續凈流出。

    土地供給層面，2023年全國土地成交金額連續3年收縮，全國新開工面積9.54億平方米，回到了2007年的水平，近兩年累計降幅52%。多重因素疊加，給企業的經營帶來異常艱巨的壓力和挑戰。

    在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。年報顯示，銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流，截至2023年底，已連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

    同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持。年報顯示，2023年萬科在境內外合計新獲取的融資897億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極向新融資模式轉型，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

    打造房地產新發展模式下的產品服務競爭力

    當前，伴隨城市發展和房地產市場供求關系的持續變化，構建房地產發展新模式，已成為破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康的治本之策。新的發展模式下，為居民建設好房子、提供好服務，已成為房企核心競爭力所在。

    2023年，面對市場下行的艱巨挑戰，萬科開發業務呈現了較強的韌性。首先，公司全力銷售，持續跑贏大市。截至去年底，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二，同比降幅顯著低于百強房企全年降幅；去化率表現也持續提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

    與此同時，萬科不斷提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%。萬科還對新增投資的精準度和投后管理持續優化，2023年新項目投資兌現度達88%。

    此外，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，并在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，并保持了業內領先的服務品質和運營效率，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。

    物業業務方面，在持續提升服務品質下，2023年萬物云實現營業收入334億元，同比增長10%，其中社區空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。萬科物業2023年榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”“中國物業服務質量領先企業”等多項行業榮譽，并成為第三方機構發布的物業行業首份《物業管家發展白皮書》中的主要正面樣本。

    抓緊REITs機遇

    追求可持續健康發展

    2023年，公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇，有望有效解決經營性業務資產過重、投資回收周期過長的難題。正如萬科董事會主席郁亮此前表示，REITs對于經營性不動產的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

    萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性地運轉，保障經營性業務的可持續發展。

    事實上，伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。

    2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建筑面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目布局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。

（編輯 上官夢露）