本報記者 陳瀟

    “拆遷改造不要安置房，要房票。”近期，在多個城市的拆遷安置過程中，房票成為居民關注的焦點。

    與傳統的實物安置不同，手持房票，居民可直接在各地政策允許范圍內的售樓處購置新房，省去了安置房建設漫長的等待期。眼下，這一政策正在各地迅速落地。有的地區居民手持房票連夜選購房屋，帶動樓盤一夜清盤；有的地區樓市活躍度因推出房票而明顯回升，城中村改造進程也隨之提速。

    據中指研究院不完全統計，2024年以來，超100城（區）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。“房票安置+城中村改造”模式落地，樓市是否被激活？該政策對數萬億元市場空間的城市更新領域會發揮什么作用？近期，《證券日報》記者深入房票先行城市鄭州進行調研，并與房企、分析師等交流，探尋房票如何對“穩樓市”形成加持力，以及房票制度的實踐路徑與突破口。

    鄭州樣本：

    房票制抓住去庫存“秘鑰”

    “房票安置”模式并非一開始就被廣泛接受。作為2024年首批較大規模試點該模式的城市，鄭州率先邁出探索步伐，為這一安置方式提供市場實操經驗。

    自房地產市場進入深度轉型期以來，鄭州樓市面臨兩大問題：一是商品住房庫存壓力較大，部分區域的商品房去化周期曾一度超過兩年；二是城中村改造中安置房建設慢、回遷周期長，群眾改善居住條件的訴求難以得到及時滿足。由這兩大問題引發的連鎖反應，制約著城市更新與房地產市場的良性循環。

    在此背景下，鄭州將房票安置作為破解困局的關鍵抓手。2024年10月底開始，鄭州市多個區域大規模落地房票政策。時隔幾個月后，《證券日報》記者奔赴鄭州進行實地調研。

    在調研過程中，《證券日報》記者發現，與一些城市將房票用于住房“以舊換新”或人才房購置不同，鄭州將政策重點聚焦于拆遷安置。

    鄭州市住房保障和房地產管理局相關工作人員向《證券日報》記者表示，鄭州的房票安置主要圍繞三個核心環節展開：首先，居民依據拆遷協議獲得房票額度；其次，憑票在相應的售樓處選購房源；最后，由政府向開發企業兌付相應的房票金額。

    這一機制的關鍵轉變，在于市場化安置方式能“跑通”，由過去政府統建安置房轉向居民自主購房，契合市場邏輯，也契合鄭州現實需求，釋放出巨大的發展潛力。

    深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城”）是參與房票安置的企業之一。在2024年10月底房票制度實施后，該公司旗下項目中原華僑城一周內去化超500套。

    “在預訂高峰期，我們動用了華僑城整個城市公司的力量支援，確保簽約有條不紊進行。”該項目相關負責人向《證券日報》記者表示，截至2024年12月底，所有完成簽約的首批房票房源，政府已完成兌付，公司累計回款金額超2億元。房票安置政策，也進一步增強了企業對鄭州市場的信心。

    從幾家當地區域性房企旗下項目的反饋來看，房票制度對市場的支撐力度非常明顯。比如，正商家和寬境、凱田秀水灣等多個定向安置項目在短時間內實現“清盤”，越來越多的樓盤宣布支持房票購房。房票政策從最初的局部試點，逐步擴大至整個城市，實現由“爆發式需求”向“系統性去庫存”轉變。

    “那陣子感覺像回到了樓市的高峰期。”一位鄭州房地產經紀人告訴記者，“村民連夜排隊簽約，售樓處里座椅不夠，選房區人頭攢動，有些客戶甚至凌晨趕來搶占位置。”

    彼時，《證券日報》記者走訪鄭州多個售樓處發現，許多項目已基本售罄，售樓大廳內擺放著大量敲碎的“成交彩蛋”，門前停有多輛大巴車用于接送客戶。“即便第二批房票還未發放，但也有客戶提前交定金鎖定房源。”一位銷售人員向《證券日報》記者透露，公司樓盤一周內售出超120套新房，其中約九成為使用房票的購房客戶。

    房票制度對樓市去庫存也形成了實質性影響。

    2025年鄭州市《政府工作報告》在“2024年工作回顧”中提及，“創新推出電子‘房票’，解決安置任務230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務大頭落地”。

    另據最新公開數據，從2024年10月底啟動房票安置以來截至2025年1月9日，鄭州已累計核發2.37萬張房票、共計150億元。

    更重要的是，2024年8月份至12月份，鄭州市商品房銷售面積實現了環比“五連增”，除了大環境回暖之外，房票安置政策功不可沒。以當年11月份為例，鄭州通過房票安置簽約商品房超過2700套，占全市當月成交量的三成以上。

    樓市庫存下降之際，市場預期亦逐步回穩，企業拿地信心明顯回升。2025年2月份，鄭州迎來“蛇年首拍”，一宗住宅用地經過255輪競價，以87.5%的溢價率成交，刷新市內七區（不含東區）樓面價紀錄，成為房票政策帶動市場回穩的一大注腳。

    范圍擴容：

    房票模式輻射超百城

    從實踐結果來看，鄭州的房票安置政策已基本“跑通”，初步形成了可復制、可推廣的政策模式，為全國提供了有力樣本。據統計，當前房票模式已經在全國百余個城市落地實施。

    在政策持續擴圍的趨勢下，一線城市亦加快步伐。今年3月份，深圳市住建局印發的《關于規范城市更新實施工作的若干意見》提出，“建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑”。至此，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均已啟動房票制度，標志著該政策進入更大范圍的落地與探索階段。

    目前，各地推進房票安置政策的進度不一。鄭州、廈門等地已基本“跑通”該模式，房票安置進入常態化階段，兌付機制逐步完善。例如，廈門自2024年10月份啟動房票新政以來截至2025年2月底，累計開票金額66.4億元，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約占同期新建商品房銷售面積四成。

    杭州、柳州等地目前正圍繞選房激勵和適用范圍等細節，持續優化政策設計。杭州已于今年發放首張房票，柳州則在今年一季度將可選房源擴展至9000套，并對在6個月內使用完房票的居民給予5%的面額現金獎勵，提升吸引力。

    廣州、南京等地統籌布局，持續擴大房票適用范圍。以廣州為例，從荔灣區率先發放首批房票，到天河區推出“跨區通用”房票，再到如今房票可以購買全市新房，政策路徑日益清晰。南京也在近期加快推進步伐，今年3月31日，南京宣布將既有庫存商品房全面納入“房票超市”，同時加大金融支持，推行“全城通兌”及“電子房票”，提高房票的適用范圍與便捷度。

    房票政策不斷擴圍之際，資金兌付的及時性上升為市場新焦點。記者在多地采訪了解到，現房銷售情況下，目前多個城市房票兌付周期在3個月之內，政府在兌付流程與周期控制方面已建立較為成熟的機制。

    “一般來說，保障房票兌付的核心資金來源為拆遷土地的出讓收益。同時，各地也在積極爭取專項資金支持，包括城中村改造專項借款等。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，部分城市還通過發行閑置土地專項債等方式，拓寬融資渠道，以增強政策的持續執行力與覆蓋面。

    政策不斷完善，支持機制逐步健全，房票正走出“試驗區”，進入更多城市城中村改造的“主戰場”。

    破冰突圍：

    助力化解舊改難題

    2025年，為持續用力推動房地產市場止跌回穩，住房和城鄉建設部將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。這意味著，不少待改造規模較大的城市，在2025年將按下“加速鍵”。

    長期以來，城中村改造面臨多重挑戰。其一，地方政府需負擔動輒數億元的安置房建設費用，改造壓力不小；其二，房企受制于流動性壓力，投資能力下降，舊改項目陷入“拆得慢、建不快”的滯緩局面；其三，拆遷居民存在數年以上的安置等待期，期間費用以及安置房交付等問題，都需要解決。

    如何加快拆遷安置進度，又能兼顧居民權益、開發商利潤、政府財政？眼下，房票正成為改變這一局面的關鍵抓手，將在城中村改造中發揮更大的作用。

    一方面，房票提升了安置效率。相較于安置房動輒數年的建設周期，房票讓居民得以快速選房入住，顯著縮短了過渡期時間；另一方面，房票回款預期明確、兌付流程規范，不少陷入資金困難的城中村舊改項目得以重新啟動，提升了整體保交樓進度和企業信心。

    “核心城市的城中村改造，常常因為土地資源有限、拆遷困難、沉淀資金過高而無法大規模推進。房票安置模式可引導居民購房實現異地安置，降低對原地回遷的依賴，釋放更多土地資源用于開發。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，這也是多地致力于打破房票使用區域性限制的重要動因。

    “推動城中村改造，不僅能夠提升土地利用效率，還能釋放出大量優質住宅用地，為更多‘好房子’的落地創造條件。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，“房票+城中村改造”模式開始大面積鋪開，也成為推動增量市場發展的新模式。

    “未來，城中村和危舊房改造規模和力度都會加大。各地可將貨幣化安置與房票制度結合、將收購存量商品房作為安置房與城中村改造結合。”中指院政策研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，這或在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，成為促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措。

    展望后市，用好房票制度“金點子”，對房地產行業和房企來講，無疑是巨大的商機，亦有望推動行業加快向新發展模式過渡。

（編輯 張博）