今年房地產(chǎn)好像不再那么重要了，去年，跟房地產(chǎn)相關(guān)的兩會代表委員40多人，今年20多人。

    今年兩會透露出的信息是，房產(chǎn)稅是一定要征的，最大的問題是時間問題。

    3月2日，全國政協(xié)委員、原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任、中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示，房地產(chǎn)稅在十八屆三中全會就已經(jīng)確定大的方向，征收房地產(chǎn)稅，下一步要走立法的程序。

    3月4號上午，十三屆全國人大一次會議在人民大會堂舉行首場新聞發(fā)布會，大會發(fā)言人張業(yè)遂在回答記者提問時表示，房產(chǎn)稅立法正在起草論證，力爭早日提請人大常委會初審。

    由全國人大常委會預(yù)算工委和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題論證、內(nèi)部征求意見等工作，爭取早日完成提請常委會初次審議工作。通過一審二審三審，最少也要四年的時間，也就是到2022年。

    估計時間還要延長。

    因為基礎(chǔ)工作沒有完成。按照公布的流程，國土與房產(chǎn)兩部門，2017年年底應(yīng)該實現(xiàn)全國不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，每個家庭在全國有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海，就像這事兒根本不存在似的。

    不聯(lián)網(wǎng)，沒有基礎(chǔ)，推出的可能性等于零。

    房地產(chǎn)稅什么時候推出，取決于宏觀經(jīng)濟是不是穩(wěn)定，立法進程有多快，地方政府的土地收入什么時候下降。

    只要宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，推出房地產(chǎn)稅，就不怕有人BB，不怕有人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，如果宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)，抽掉房地產(chǎn)這根柱子，大廈將傾。

    立法進程我們已經(jīng)說了，從今年開始，最快也要四年。

    地方政府的土地收入是不是大幅下降？沒有，反而大幅上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2月27日，50大熱點城市賣地金額高達5932.23億元，同比上漲54.5%。

    土地溢價率下降，從土地溢價率來看，大部分城市保持在低位，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。這就有意思了，雖然地價不高，但地方政府為了規(guī)避未來風(fēng)險，大規(guī)模推地，開發(fā)商為了囤糧，也在大規(guī)模拿地。

    不管怎么說，房地產(chǎn)很！重！要！沒有房地產(chǎn)，地方政府會破產(chǎn)。

    據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，全國財政收入里，來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的貢獻是其他行業(yè)難以匹敵的。

    據(jù)財政部發(fā)布的《2017年財政收支情況》，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4910億元，同比增長14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長16.6%；房產(chǎn)稅2604億元，同比增長17.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅2360億元，同比增長4.6%；耕地占用稅1652億元，同比下降18.6%。以上幾項相加，為16437億元。

    2017年的財政收支簡報里沒有單列房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，但不會比2016年3641億少。加上房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，整個的房地產(chǎn)稅收就是2萬億元。

    此外，2017年國內(nèi)增值稅56378億元，其中就包括了原來的房產(chǎn)買賣營業(yè)稅改為增值稅的部分。參考2015年的數(shù)字，房地產(chǎn)營業(yè)稅6104億元，過去兩年按2017年增值稅平均增長8%計算，2017年就超過7000億；2015年建筑業(yè)營業(yè)稅5136億元，按其中一半建筑業(yè)營業(yè)稅是與房地產(chǎn)有關(guān)，年增8%，就是6000億。

    加上這兩部分稅收，2017年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的整體稅收總額，超過3萬億元。

    大頭還是國有土地使用權(quán)出讓收入，去年達52059億元，同比增長40.7%，又是新的紀錄。

    簡單對比，2017年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地收入達7.2萬億，與前述兩種預(yù)算總收入比較，權(quán)重超過三分之一。

    為什么房地產(chǎn)稅這么慎重，實在是跟個人財富、跟稅收、預(yù)算聯(lián)系太密切了。就是要剝離，也得慢慢來。

    根據(jù)經(jīng)濟學(xué)家鐘偉估算，目前城鎮(zhèn)及城市住宅市值大約在150萬億-180萬億元，假定其中約15%需要繳納物業(yè)持有稅，稅率為0.7%，理論上初始稅收額約為1600億-2000億之間。這也太少了。

    如果稅率中間值是1%呢？又如果，其中有20%是需要納稅的呢？如果這部分新增稅收能夠達到3000億以上，就相當(dāng)可觀了。跟土地收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入還是沒的比，惟一的辦法是保持房地產(chǎn)收入，同時增加房產(chǎn)稅，這樣才能保證地方政府收入根基不被動搖。

    房地產(chǎn)稅由地方政府主導(dǎo)，基本上是個區(qū)域性稅種，地方政府對具體稅率水平、開征辦法應(yīng)該會有相當(dāng)大的自主決定權(quán)，稅率多少，基本由地方政府說了算。

    房地產(chǎn)稅主要由地方政府決定，征是一定要征的，但沒有一個城市會把自己的稅率訂得太高，否則跟其他城市競爭時會落于下風(fēng)。

    各地征收時會看著其他城市的眼色，不會相差太大。你征1%，我也征1%，你在房產(chǎn)交易的時候征，以便降低成本，我也這么干。

    我們大概有五六年的時間，重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)，把二十年不漲、集資建房多、小產(chǎn)權(quán)房多的地方的房子賣掉，買入質(zhì)量高、生活便利、人口流入、商業(yè)發(fā)達地區(qū)城市的房地產(chǎn)。

    武漢、杭州等城市不錯，北京就未必了。北京似乎成為房改的試點城市，2017年，17年來第一次，北京常住人口和戶籍人口雙雙下降。

    中信銀行停止北京地區(qū)200萬元以上住房抵押貸款，可以說，中信認為北京房地產(chǎn)市場價格必然下跌，金融風(fēng)險在增加。

    房地產(chǎn)稅一定會出臺，重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)是重中之重，我們大概有五年左右的時間。