王麗新

    當前，過半A股房企已發布2022年度業績預告，地產行業2022年大考成績單浮出水面，戰報頗為尷尬。在113家A股房企中有67家披露業績預告，其中，38家預虧，預虧損數額達1217億元—1542億元；29家預計盈利，總額在311億元—362億元之間。有個別房企是成立30多年來首次出現年度虧損。

    拆解業績出現滑鐵盧的房企數據，多數并沒有將虧損原因全部甩鍋到“受新冠疫情影響”頭上，項目結轉利潤、計提存貨跌價準備、匯兌損失等關鍵財務指標，是房企沒能平衡好資產負債表和利潤表的共性原因。

    此外，降價銷售、多元化業務的收入減少、債務出險房企的利息費用劇增也嚴重侵蝕房企的利潤空間。克而瑞統計數據顯示，56%的房企因為行業低迷而對資產計提了減值準備，存貨跌價損失占最大頭，數額少則幾億元，多則高達百億元以上。在筆者看來，房地產行業經過高速增長期，隨著行業回歸理性，資產“虛高”企業“擠水分瘦身”在所難免。從長期來看，行業回歸常態后，反而能凸顯出財務自律、注重產品和服務類“三好生”的整體商業價值。

    當然，每逢大考，總有好學生交出不盡如人意的答卷、差生留級回爐再造，或者“三好生”仍穩穩卡住領跑位，但這都只代表過去。對仍舊充滿壓力的2023年而言，房地產行業風險出清仍未結束，在“保交付”+“現金為王”雙重目標之下，對于上市房企來說，正如萬科管理層曾把萬科比喻成農民一樣，與其花時間抬頭抱怨天氣如何，不如低頭聚焦經營“種好地”。

    沒有一個長期單邊上揚的市場，也沒有一個長期單邊下跌的市場。年銷售額達十萬億元量級的房地產市場，不可能說沒就沒。恢復或許不是直線上升式的，但即便是緩慢波浪式變化，也仍需上市房企守住產品底線、保證交付質量、提升服務品質、開拓新業務來提升盈利能力和客戶滿意度。比如，當下房企需提高對長租公寓、物流、商業、物管等經營服務類業務的重視，走開發與經營并重的發展路徑。未來，地產商需摒棄一味追著高毛利大項目跑，做一錘子買賣的經營理念，反而要抱著長期主義心態在薄利但長久的多元業務賽道上滾雪球，聚焦提升經營造血能力，久久為功才能“有飯吃”。

    好時不貪戀，差時不恐懼。從2022年業績預告成績單中，雖已窺見上市房企去年經營困難的縮影，但好消息是，走過行業調整期，房企掌舵人及整個行業從業者均已意識到“高負債、高杠桿、高周轉”舊三高發展模式的弊病。當下，優質房企已經從一個個項目中尋到市場恢復的“微光”，找到“療傷止痛”后健康發展的密鑰。未來，隨著多重利好政策加快落地，房地產行業資產負債表將得到優化，上市房企加快向“高品質、高信用、高盈利”新發展模式轉型，行業盈利能力重回正常水平可期。

（編輯 白寶玉）