■王麗新

    近期，險資機(jī)構(gòu)掀起不動產(chǎn)投資“小高潮”。中郵人壽拿下中糧·置地廣場、國壽系受讓世茂珠海綜合體半數(shù)股權(quán)、華泰資管投資萬科不動產(chǎn)債券計劃……每單金額均多達(dá)數(shù)十億元，且有部分險企采取一次性付款交易。

    2023年以來，險資入手不動產(chǎn)的數(shù)量及規(guī)模不斷走高，多宗交易達(dá)百億元量級。根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)，今年前三季度，保險資金正在實際出資階段的大額不動產(chǎn)投資計劃至少有9個，總投資額高達(dá)925億元。

    險資布局不動產(chǎn)項目多為辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等優(yōu)質(zhì)運(yùn)營性不動產(chǎn)。這類資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定，與保險資金屬性匹配度高等多重吸引力。那么，險資們開啟加倉不動產(chǎn)投資模式，背后是何邏輯？

    第一，投資標(biāo)的價格適中。從當(dāng)前險資青睞的不動產(chǎn)質(zhì)量來看，多是位于核心城市核心區(qū)域的項目，這些標(biāo)的過去是內(nèi)外資機(jī)構(gòu)搶奪的“香餑餑”，估值一直處于高位。但如今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)估值已發(fā)生重要變化，市場趨于理性，資產(chǎn)價格已較為適中。

    這背后有兩個主要因素，一是，部分開發(fā)商正經(jīng)歷流動性困難，急于賣核心資產(chǎn)還債導(dǎo)致資產(chǎn)價格持續(xù)下降；二是，前些年，外資及部分內(nèi)資自用買家是優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的有力競價者，如今購買情緒相對轉(zhuǎn)弱，以保險公司為代表的機(jī)構(gòu)投資者，重新掌控了較大談判話語權(quán)。

    第二，不動產(chǎn)投資與險資屬性契合度高。不動產(chǎn)作為重要投資標(biāo)的，其“長期持續(xù)回報”屬性較為契合險資的長期性和穩(wěn)定性屬性。

    在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)的預(yù)期下，險企加碼投資辦公樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等收益率穩(wěn)定的資產(chǎn)項目，可豐富其投資品種，有望為險企帶來較好的長期投資收益。一方面拓寬了險企自身的投資渠道；另一方面也促進(jìn)了不動產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

    第三，滿足險企資產(chǎn)多元化配置需求。從險資資產(chǎn)端來看，主要配置銀行存款、債券等固收產(chǎn)品。但是，固收類產(chǎn)品收益率相對較低，從資產(chǎn)配置多元化和提高收益率角度來看，不動產(chǎn)投資，是險企資產(chǎn)配置不可或缺的重要方向之一。

    實際上，公募REITs開始成為險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的又一重要工具。東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，在公募REITs發(fā)行過程中，獲配機(jī)構(gòu)中大多會出現(xiàn)險資的身影，它們正以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售的方式積極參與REITs。以京東倉儲REIT為例，數(shù)據(jù)顯示，在其十大份額持有人中，有六席被險資占據(jù)。

    更重要的是，10月13日晚間，深交所、上交所發(fā)布公告稱，日前在證監(jiān)會、金融監(jiān)管總局統(tǒng)籌指導(dǎo)下，向首批5家保險資產(chǎn)管理公司出具無異議函，同意其試點開展資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務(wù)。

    這意味著繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管也可以作為資產(chǎn)支持專項計劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，為險資打通了深度參與不動產(chǎn)市場的通道，有利于其打通債權(quán)、Pre-REITs、REITs全鏈條投資體系。