■王麗新

    從最新公布的9月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大；一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，且10月上半月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。多項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)底部修復(fù)跡象。

    優(yōu)化政策持續(xù)落地和市場(chǎng)積累需求的反彈釋放，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升提供了一定動(dòng)力。可以明確的是，8月份以來(lái)，支持性政策接續(xù)有力已形成積極效應(yīng)。筆者認(rèn)為，各類市場(chǎng)主體有必要利用這一輪樓市上行周期，因城施策，多措并舉，穩(wěn)妥化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提振市場(chǎng)信心，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

    防風(fēng)險(xiǎn)工作聚焦穩(wěn)妥化債，一視同仁支持房企合理融資需求。自2022年出臺(tái)“金融16條”、“三支箭”等政策之后，相關(guān)部門已多次進(jìn)行優(yōu)化補(bǔ)充，并延長(zhǎng)政策期限。

    近日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝提及房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，“一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此次強(qiáng)調(diào)“一視同仁”意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)落實(shí)政策細(xì)則，做到真正支持房企合理融資。

    當(dāng)然，房企更需積極合理使用政策工具箱，多措并舉充盈現(xiàn)金流量表。近期，碧桂園等房企在債務(wù)違約邊緣掙扎，這對(duì)“保交樓”工作推進(jìn)力度、銷售預(yù)期及投資者情緒形成一定壓力。針對(duì)這種情況，相關(guān)部門已提出，“穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)”，關(guān)注債券及城投債到期償還困難，接下來(lái)有望出臺(tái)新舉措。

    與此同時(shí)，尚未陷入流動(dòng)性困難的大型房企要高度警醒，需防范信用收縮對(duì)銷售市場(chǎng)帶來(lái)的影響。應(yīng)當(dāng)通過(guò)債券、股權(quán)等多種渠道做好融資工作；抓住局部市場(chǎng)上行窗口期推貨，盤整庫(kù)存結(jié)構(gòu)及供貨系統(tǒng)，加快推市場(chǎng)認(rèn)可度較高的改善型產(chǎn)品入市；保證專款專用，加大“保交樓”投入力度，呵護(hù)好信用評(píng)級(jí)及客戶信賴度，以期市場(chǎng)向上修復(fù)動(dòng)力持續(xù)釋放。

    優(yōu)化政策也仍有發(fā)力空間，還需積極“因城施策”，進(jìn)一步激活樓市流動(dòng)性。一方面是繼續(xù)推進(jìn)差別化的住房信貸政策，進(jìn)一步降低首付比例，下調(diào)二套房利率下限；另一方面可適度放松限購(gòu)等限制性政策，將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，更好地支持剛性和改善性住房需求。

    更重要的是，需求與供給是一體兩面、相互影響的，相關(guān)部門可以考慮對(duì)庫(kù)存過(guò)多的城市和地區(qū)，暫時(shí)放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏等。實(shí)際上，近期多地已相繼落實(shí)“取消土地限價(jià)”，這有利于提振土地市場(chǎng)情緒，預(yù)計(jì)對(duì)銷售市場(chǎng)交易亦有傳導(dǎo)作用。

    總體而言，四季度，既要穩(wěn)妥化解和防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，又要鞏固好既有政策激發(fā)樓市流動(dòng)性的積極效應(yīng)，多方協(xié)調(diào)并進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。