王麗新

    11月10日，中國人民銀行行長、國家外匯管理局局長潘功勝接受新華社采訪時表示，房地產金融和地方債風險總體可控。

    在筆者看來，當前房地產行業相關風險值得高度關注，但也不必對行業發展前景過于悲觀。從中長期看，居民家庭改善性住房需求較大，中國式現代化和新型城鎮化將帶來持續的增量住房需求，新模式下的超大特大城市城中村改造亦將帶來新機遇，支撐房地產行業回穩向好的基本面沒有改變。

    于宏觀層面而言，穩經濟政策持續發力，居民收入預期向好，為房地產市場企穩回升提供有力支撐。從第三季度GDP增長4.9%可以看出，中國經濟恢復向好，房地產雖未走出低迷，但重點一二線城市新房成交量已回溫，行業有望得到逐步修復和企穩回升。

    首先，房地產政策仍有進一步發力預期。自8月底以來，我國多部門及多地密集出臺適度優化調整房地產政策，“認房不用認貸”、放松限購、降低利率、多城土地市場重回“價高者得”等政策密集落地，力度明顯增強。持續“因城施策”地用好政策工具箱，給滿足剛需和改善性住房需求的釋放創造了條件，為各地樓市交易回穩打開了空間。

    從近期央行及相關部門的幾次表態來看，下一階段支持房地產市場平穩健康發展的相關金融舉措思路已明確。一方面，居民住房信貸、房企融資等政策仍有進一步發力預期，比如降低居民購房成本，加大房企融資支持；另一方面，保障房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，預計將對接下來穩投資起到重要作用，同時也會對房地產銷售恢復、穩定預期起到積極作用。

    其次，“保交樓”工作扎實推進，行業信心得到一定提振。當前，“保交樓”是促進房地產市場平穩健康發展中的一件大事，對修復住房消費信心起到關鍵作用。自2022年7月份中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務以來，“保交樓”專項借款、“保交樓”貸款支持計劃等多種金融服務相繼跟上，相關部門同時引導商業銀行提供配套融資支持。

    除金融支持外，當前各地政府和房企也均在關注預售制度改革，鼓勵現房銷售。據國家統計局數據顯示，今年前9個月，全國商品住宅現房銷售面積為1.3億平方米，同比增長21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個百分點。理論上，現房銷售是防范樓盤爛尾的根本舉措，將部分城市部分項目作為現房銷售試點，亦可提振行業信心及基本面恢復力度。

    第三，信用風險正在逐步出清，行業基本面逐步改善。進入11月份以來，萬科債券出現非理性波動，深圳國資委明確表示支持萬科，稱其具備足夠的安全性。隨后，萬科、金地于11月9日及10日相繼發布贖回及債券兌付公告，市場暫時恢復平靜。此外，今年以來，融創中國等出險房企債務重組方案也多順利通過。

    無論是大股東支持，還是化債取得關鍵進展，大型房企穩住經營基本盤，可助力行業進一步抽絲剝繭地切實改善基本面，從而防范化解房地產領域的金融風險。當然，企業層面也需要逐步向規范化、多元化、輕量化方向轉型，以長期視角探尋新發展模式，比如在碳中和、建筑施工、資產管理、養老服務等細分賽道創新商業模式，引領行業升級發展。

    樹木因相依而生長，星辰因輝映而璀璨。當前房地產行業正在進行重大轉型并尋找新的均衡點，希望在各方聚力下，盡快實現從“信心修復”到“行業康復”，步入健康發展新階段。