王麗新

    12月5日，中指研究院披露監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年11月份，上市房地產企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，實現(xiàn)連續(xù)3個月同比小幅增長。

    在筆者看來，上市房企債券融資實現(xiàn)同比“三連漲”，表明房地產行業(yè)基本面正在持續(xù)修復，其背后藏著的三大新變化，值得資本市場高度關注。

    第一，民營房企債券融資規(guī)模提升，投資修復已在路上。9月份以來，房地產行業(yè)支持性存量政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各地加大房企“白名單”項目貸款投放力度，疊加一系列增量政策“組合拳”快速落地，房企融資環(huán)境得到有效改善。

    較為明顯的變化之一是，民營房企融資規(guī)模顯著提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，11月份，新城控股、濱江集團等民營房企和混合所有制房企發(fā)行信用債46.3億元，為今年單月發(fā)行金額最高。背后有兩大推動力，一是近期核心城市樓市出現(xiàn)復蘇跡象，帶動資本市場對部分優(yōu)質民營房企信用認可度提升；二是部分城市出現(xiàn)民營房企高溢價拿地現(xiàn)象，一定程度上表明其投資積極性提升，成為行業(yè)新亮點，給市場帶來新希望。

    第二，持有型不動產ABS不斷擴容，加大盤活存量資產力度。持有型不動產ABS適用于多種不動產類型，包括商業(yè)物業(yè)如商場、寫字樓、酒店，以及部分暫未達到公募REITs發(fā)行條件的基礎設施。這種產品為發(fā)行人提供了盤活存量資產、降低融資成本的有效工具，同時也為投資機構提供了新的資產配置選擇。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計，11月份，上市房企ABS融資額為216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%。其中，11月20日，中信證券—越秀商業(yè)持有型不動產資產支持專項計劃完成發(fā)行，規(guī)模為14.13億元，這是深交所首單持有型不動產ABS產品，同時也是市場首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產ABS產品。

    過去，持有不動產資產，往往會沉淀大量資金，房企一般會靠住宅銷售反哺其運營發(fā)展，加重企業(yè)資金鏈壓力。首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產ABS的成功發(fā)行，意味著ABS融資渠道已向手握優(yōu)質持有型資產的企業(yè)開放，這將加大盤活存量資產力度，豐富房企融資渠道，進一步緩解其流動性壓力。

    第三，上市房企債務重組取得新進展，化債策略從展期轉向削債。化解房企債務風險是房地產市場止跌回穩(wěn)的關鍵一環(huán)。9月份以來，遠洋集團等十余家房企公布了化債或重組方案，融創(chuàng)中國等房企的重組獲得突破性進展，還有多家房企的化債方案也獲得超過三分之二債權人的通過，為房企化債之路帶來曙光。

    值得關注的新變化是，過去房企的債務重組以展期為主，以時間換空間，雖有部分房企提供債轉股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務重組中，化債策略則從原來的展期為主轉向全面削債，主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現(xiàn)。比如，境外債重組通過后，融創(chuàng)中國在境內債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購，計劃按面值18%的價格贖回債券，這在房企境內債重組中尚屬首例，與轉股等其他削債方式相比，這一削債方式更為直接。無疑，上市房企化解風險出現(xiàn)切實可行的新路徑，有望提升投資者對行業(yè)風險出清的信心。

    總體而言，在一系列政策“組合拳”作用下，房地產融資“白名單”擴圍、“金融16條”和經營性物業(yè)貸款政策延期、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進展等，都將帶動市場融資環(huán)境持續(xù)改善，推動房地產行業(yè)企穩(wěn)回升。

（編輯 張博）