王麗新

    對2025年房地產(chǎn)市場而言，“止跌回穩(wěn)”仍是重中之重。其中，盤活存量土地將是重要引擎。

    近日，財(cái)政部、自然資源部發(fā)文規(guī)范專項(xiàng)債支持土地儲備。同時(shí)，各地亦在加快推進(jìn)盤活存量土地相關(guān)工作。不過，存量土地中不少是權(quán)屬復(fù)雜、開發(fā)成本高的“硬骨頭”。那么，對這些“硬骨頭”該怎么啃呢？

    第一，各地需運(yùn)用好地方專項(xiàng)債券開展土地儲備工作。當(dāng)前，政策端已經(jīng)疏通堵點(diǎn)，打開了盤活存量土地的新通道。業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2025年土儲專項(xiàng)債的規(guī)模有望超過6000億元。

    雖然方向既定，各地仍需實(shí)施得當(dāng)。結(jié)合相關(guān)部門、多地政府發(fā)布的相關(guān)政策，疊加相關(guān)市場主體實(shí)操路徑來看，做好專項(xiàng)債支持土地收儲工作，需關(guān)注五個方面：一是明確發(fā)債資金優(yōu)先用于處置閑置存量土地，考慮先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的土地；二是優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目；三是確保資金平衡，注意合理確定收購價(jià)格、妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，增加地方政府可調(diào)節(jié)空間，實(shí)現(xiàn)融資和收益平衡；四是嚴(yán)格監(jiān)督管理，專項(xiàng)債券資金由土地儲備機(jī)構(gòu)專款專用，形成“資金募集—資金使用—資金償還”閉環(huán)；五是合理擴(kuò)大用于土地收儲的專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，加快“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至3月18日，全國各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的總量已近400宗，擬收儲價(jià)格合計(jì)超570億元。需要注意的是，各地收儲是盤活存量土地的關(guān)鍵步驟，接下來不可盲目出讓，要按照市場需求精準(zhǔn)投放，通過“收儲—調(diào)規(guī)—再出讓”，發(fā)揮好土地儲備“蓄水池”和投放“調(diào)節(jié)器”的功能，穩(wěn)定市場預(yù)期。

    第二，多方協(xié)同聯(lián)合開發(fā)盤活。引入社會資本，多方合作開發(fā)，盤活“沉睡”的土地資源，是市場化破局的關(guān)鍵。

    比如，閑置土地持有者可以聯(lián)合第三方企業(yè)、當(dāng)?shù)卣榷喾胶献髟O(shè)立項(xiàng)目公司，建立“投資—建設(shè)—運(yùn)營”全鏈條開發(fā)模式，通過“企業(yè)主導(dǎo)、政府搭臺、多方共進(jìn)”的再開發(fā)模式充分盤活存量閑置土地，實(shí)現(xiàn)培育新興產(chǎn)業(yè)、補(bǔ)齊民生設(shè)施短板等多方面成效。政府要允許土地用途合理轉(zhuǎn)換，支持國有企業(yè)設(shè)立土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金，與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)匹配專項(xiàng)債券等配套政策也要及時(shí)跟進(jìn)。

    當(dāng)然，對于企業(yè)有意愿、市場有需求的項(xiàng)目，相關(guān)方可允許其分期辦證、延期支付出讓價(jià)款、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等，來緩解企業(yè)資金壓力。

    第三，促進(jìn)存量土地交易流轉(zhuǎn)。存量土地盤活本質(zhì)上是重塑城市居住、產(chǎn)業(yè)以及服務(wù)等功能，創(chuàng)造新經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不同項(xiàng)目處置方式不同。若閑置土地持有企業(yè)無力開發(fā)，可鼓勵其通過二級市場轉(zhuǎn)讓給其他市場主體，由受讓方主導(dǎo)完成該地的再開發(fā)利用。

    各地政府要壓實(shí)主體責(zé)任，通過搭建交易平臺、支持預(yù)告登記和土地“帶押過戶”轉(zhuǎn)讓等方式加快交易流程，促進(jìn)交易信息公開，完善相關(guān)稅費(fèi)政策，健全市場監(jiān)管機(jī)制等。推進(jìn)存量土地盤活，各地還需發(fā)揮城市更新建設(shè)公司、代建公司、咨詢公司、建設(shè)單位等市場主體的專業(yè)優(yōu)勢，在調(diào)整容積率、變更土地用途、減免稅費(fèi)等方面“因城施策”，保障市場主體的合理利潤。

    理論上來講，盤活存量閑置土地絕非坦途。但結(jié)合當(dāng)前“嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量”的供給端調(diào)整政策主流方向來看，盤活存量土地已不再是一道選擇題，而是“穩(wěn)樓市”以及城市可持續(xù)發(fā)展的必答題。接下來，從中央到地方再到市場主體，各方通力合作，有望答好這道題，提升土地利用率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和城市高質(zhì)量發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。