安寧

    近三年蓄力，中國(guó)特色REITs市場(chǎng)走上高質(zhì)量發(fā)展的“高速路”。

    3月24日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委分別發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）和《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。上述《通知》在拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型、推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化、明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等方面都有新部署。

    筆者認(rèn)為，《通知》的發(fā)布有利于進(jìn)一步完善REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和健全市場(chǎng)功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，有利于推動(dòng)中國(guó)特色REITs市場(chǎng)加速駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展之路。

    REITs專注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，又兼具股、債和另類投資特征，是盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資、擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要作用。

    自2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)以來，我國(guó)不斷優(yōu)化公募REITs的頂層設(shè)計(jì)，初步建立了涵蓋試點(diǎn)指引、交易規(guī)則、稅收政策等內(nèi)容的監(jiān)管框架。經(jīng)過近三年的運(yùn)行，REITs市場(chǎng)總體平穩(wěn)，試點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較高，各項(xiàng)制度規(guī)則初步經(jīng)受了市場(chǎng)檢驗(yàn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，形成了良好示范效應(yīng)，為REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容和高質(zhì)量發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

    因此，此次發(fā)布的《通知》也是在總結(jié)前期經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，完善發(fā)行、信息披露等制度，進(jìn)一步健全REITs市場(chǎng)功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。主要有三大亮點(diǎn)值得期待。

    一是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，有助于促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需以及REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容。

    《通知》提出，“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

    在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖復(fù)蘇的大背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資規(guī)模，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)有積極作用。另外，目前我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量龐大，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，有助于REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)容。

    二是推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，有助于盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成資本的良性循環(huán)。

    《通知》明確，加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行上市。

    從境外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，REITs擴(kuò)募并購(gòu)是整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展壯大的重要途徑。擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，優(yōu)化REITs的整體投資組合。同時(shí)，對(duì)于投資者來說，也有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，提升長(zhǎng)期投資獲得感。

    三是優(yōu)化REITs發(fā)行審核注冊(cè)流程，有助于提高項(xiàng)目推進(jìn)效率，增強(qiáng)可預(yù)期性。

    《通知》明確，建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊(cè)工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。

    明確高效的審核注冊(cè)工作機(jī)制有利于各部門的協(xié)調(diào)與銜接，提高工作效率，保障常態(tài)化發(fā)行的項(xiàng)目資源供給，促進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行。

    當(dāng)前，走好中國(guó)特色REITs市場(chǎng)發(fā)展之路，不僅是REITs高質(zhì)量發(fā)展的新使命，也是建設(shè)中國(guó)特色現(xiàn)代資本市場(chǎng)的內(nèi)在要求。