在2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個二線城市相繼出臺人才引進或定向取消限購的政策，引發市場各方熱議，行業走勢一改過去一年頹靡之態而迅速翻紅，房地產市場難道真的“忽如一夜春風來”？

    實際上，近期舉辦的全國住房城鄉建設工作會議就已經明確指出，要“抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展”。業內人士表示，目前進行調控的地區只是集中在二線城市，并且在政策制定上體現放松和收緊并重，一線城市的調控政策短期仍難言松動。展望新時期，樓市政策或將步入“因地施策”新階段，仍處于歷史低位的板塊估值有望抬升。

    多地出臺樓市調控新政

    新年伊始，南京、蘭州等多地陸續出現降低落戶門檻、放松限購限價的政策信號，房地產市場在2017年四季度觸底后出現回暖跡象。

    從調控類型來看，大致可分為兩種：一種是以蘭州為代表，在部分區域放松樓市調控，實行“一城多策”的調控政策。具體而言，針對偏遠地區直接取消限購以導入增量需求；針對中心城區放松非戶籍的社保限制以盤活存量需求；同時輔以“限售”換“限購”，貫徹落實中央經濟工作會議提出的“鼓勵剛需首置，兼顧置換需求”原則及“住房不炒”的重要精神。

    “對于蘭州房地產市場來說，市場過熱多半是集中在市區，考慮到郊區市場去庫存的導向，對于此類區域撤‘限購’變‘限售’，既去庫存也防范炒房，具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示。

    另一種是以南京、鄭州、武漢、長沙等城市為代表，通過放寬落戶條件來實現調控的定向放松政策。以南京市委近日出臺的樓市新政為例，新規調整了人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。

    分析人士稱，目前南京市的限購政策并沒有發生變化，有購房資格的非南京市戶籍人口最多只能購買一套房，本市戶籍居民家庭名下無房可購買兩套，但落戶新政出臺后，潛在的購房人群規模明顯增多。

    盡管剛剛進入2018年，樓市調控便出現放緩跡象，但并不意味著政策的全面放松。對此，國金證券分析認為，一方面，強二線城市對于人才引進有較大需求，未來可能會繼續出臺相關人才購房政策；但另一方面，一線城市目前仍是進行樓市調控的重點，政策放松可能性不大。

    平安證券分析師楊侃也表示，近日接連出臺的樓市新政是對此前中央差別化調控的執行，但考慮中央亦強調保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，未來不排除更多城市對樓市政策微調，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

    板塊周度漲幅達7.7%

    多地房地產限購政策出現不同程度的松動，成為新一輪催化劑，為2018年行業政策面迎來邊際改善拉開了序幕，市場情緒迅速升溫。

    在2017年一整年里，房地產板塊的表現始終“不溫不火”。據統計，全年板塊漲幅0.80%，在28個申萬一級行業中位列11名；板塊全年振幅16.70%，與周期等板塊全年20%、30%的振幅相比差距明顯；同時，在129只房地產板塊成分股中，全年上漲的個股僅有35只，92只出現不同程度下跌。

    然而就在2018年開年第一周，房地產板塊便似迎來全新氣象。數據顯示，截至2018年1月5日，房地產板塊指數整體表現強于滬深300指數和創業板指數，申萬房地產指數收報5289.07，周度漲幅為7.7%，其中板塊漲幅前五的公司分別為泰禾集團、綠地控股、金地集團、蘇寧環球和渝開發；同期滬深300指數周度漲幅為2.7%，創業板指數周度漲幅為2.8%。

    除房地產調控政策松動的作用外，剛剛公布的2017年銷售數據向好也為市場提振了信心。據相關統計，2017年銷售金額突破千億元的房地產企業數量達到17家，較2016年新增6家。以上周周漲幅達38.41%、領漲板塊的泰禾集團為例，公司有關負責人表示，其2017年全年銷售額約1000億元，預計2018年銷售額有望突破2000億元。

    業內人士認為，各大房地產企業高銷售增幅沒有懸念，年度成績單的發布將進一步促發市場對龍頭房企行業集中度持續提升的預期，而在此過程中，龍頭房企整體估值水平仍有提升空間，股價也具備較大的向上彈性。

    “其中，兩類銷售高增長的房地產企業值得關注：一類是受益于規模壁壘和資金優勢拓展迅速的地產龍頭；另一類是布局精準，在近兩年快速拓張突破千億元或即將突破千億元的第二梯隊高增長企業。”國金證券分析師黃偉表示。

    行業指數仍處歷史低位

    樓市新政頻出備受市場各方關注，那么，步入2018年的房地場板塊會迎來怎樣的變化？

    有業內專家表示，此番房地產政策的調整有別于2014年的“政策轉向”，并不是在市場需求疲軟之后施行全面放松，而是前瞻性地通過適度放松以維持房地產市場的平穩。

    中泰證券分析師倪一琛表示，目前，申萬地產指數相較滬深300指數仍處于歷史底部，而2014年政策放松后板塊漲幅高達180%，相對滬深300漲幅高達53%，但預計政策見底后行業韌性加大，板塊估值抬升可能性較高。

    事實上，2017年年末舉行的全國住房城鄉建設工作會議就指出，“堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。”

    今年1月5日在上海召開的促進房地產市場健康發展聯席會議也明確表示，繼續加強房地產市場調控不動搖、不松懈，保持調控政策的連續性和穩定性，著重從供應、需求兩端雙向調控、同時發力，引導企業合理定價，加快上市供應，強化市場監管，促進上海房地產市場平穩健康運行。

    “本輪對樓市限購的放松，是部分土地財政依賴程度較高或人口流出相對嚴重的二線城市引進人才、刺激購房需求，以維持2018年商品房市場平穩運行的手段。一線城市的土地財政依賴程度較低，限購限貸政策短期內難見松動。”中泰證券分析認為。

    盡管近期多地房地產政策有所調整，但無論是直接放松限購還是定向放松限購，其對當地樓市的實質影響都相對有限，重要的是其釋放的信號意義。“各城市根據自身情況制定合理的政策以保障房地產市場平穩健康發展，‘因城實策’的政策調控已步入全新階段。”東方證券分析師竺勁表示。