■夏丹

    3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速再次超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，除了土地購(gòu)置費(fèi)遞延和PSL貸款集中投放因素外，房地產(chǎn)開(kāi)工包括租賃房和保障房建設(shè)加快是一個(gè)主要原因。先行指標(biāo)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)改善，對(duì)后續(xù)投資有一定支撐作用。然而在資金來(lái)源全面從緊的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)拿地力度能否持續(xù)仍存隱憂(yōu)。商品房銷(xiāo)售額增速的回落幅度大于銷(xiāo)售面積漲幅回落，表明總體市場(chǎng)成交處在量?jī)r(jià)平穩(wěn)的良好狀態(tài)。

    投資增速再超預(yù)期

    從原有的邏輯框架來(lái)看，先行指標(biāo)的下行趨勢(shì)應(yīng)該反映在今年的開(kāi)發(fā)投資增速當(dāng)中，但年初發(fā)布的兩期開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)不僅超預(yù)期反彈，且反彈幅度較大。1月份-3月份房地產(chǎn)投資增速高達(dá)10.4%，事實(shí)上這一指標(biāo)已經(jīng)整整三年未超過(guò)兩位數(shù)了，即便在政策和貨幣環(huán)境相對(duì)寬松、行業(yè)趨勢(shì)性復(fù)蘇的2015年-2016年。在租購(gòu)并舉雙軌制度下，需同時(shí)考慮商品房、租賃房和保障房的情況，今年房地產(chǎn)投資存在超預(yù)期的可能。

    具體來(lái)看，進(jìn)入3月份，除了土地購(gòu)置費(fèi)遞延和PSL貸款集中投放因素外，房地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)包括租賃房和保障房的建設(shè)加快是一個(gè)主要原因。1月份-3月份房屋新開(kāi)工面積34615萬(wàn)平方米，同比增速反彈至9.7%，較上期提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開(kāi)工面積25531萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%。一是由于3月份的季節(jié)性復(fù)蘇，二是嚴(yán)監(jiān)管和緊資金環(huán)境下，加快開(kāi)工取代囤地成為開(kāi)發(fā)商的較優(yōu)選擇。

    先行指標(biāo)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)改善，對(duì)后續(xù)投資有支撐作用。近期三線(xiàn)、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)交易維持熱度，去庫(kù)存較快，不少地方相應(yīng)調(diào)整了供地節(jié)奏。房企方面也有補(bǔ)庫(kù)存需求，在二線(xiàn)、三線(xiàn)城市積極布局。統(tǒng)計(jì)局公布的一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比增速再次回正，分別為0.5%和20.3%。從CREIS數(shù)據(jù)300個(gè)城市土地市場(chǎng)情況來(lái)看，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市3月份推地同比、環(huán)比均明顯加快；其中三線(xiàn)城市土地交易領(lǐng)銜，成交面積環(huán)比和同比增速分別高達(dá)61%和103%。然而在資金來(lái)源全面從緊的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)拿地力度能否持續(xù)仍存隱憂(yōu)。1月份-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速繼續(xù)降至3.1%，為兩年來(lái)最低。其中，國(guó)內(nèi)貸款僅增長(zhǎng)0.9%，個(gè)人按揭貸款下降6.8%，首套房和二套房貸款平均利率分別升至5.51%和5.86%，供求兩端貸款政策均從緊；定金及預(yù)收款增速也放緩至11.2%，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售增速的下滑。

    商品房銷(xiāo)售總體量?jī)r(jià)平穩(wěn)

    1月份-3月份，商品房銷(xiāo)售面積30088萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1月份-2月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額25597億元，增長(zhǎng)10.4%，增速回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。3月份以來(lái)重點(diǎn)城市推盤(pán)量增加，人才爭(zhēng)奪政策實(shí)質(zhì)上定向地放松了房地產(chǎn)限購(gòu)，提升了二線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交預(yù)期；同時(shí)今年棚改貨幣化安置效應(yīng)不減，將對(duì)三線(xiàn)、四線(xiàn)城市銷(xiāo)售有提振作用。商品房銷(xiāo)售額增速的回落幅度大于銷(xiāo)售面積漲幅回落，表明總體市場(chǎng)成交處在量?jī)r(jià)平穩(wěn)的良好狀態(tài)。

    聚焦70個(gè)大中城市，3月份新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比0.42%，漲幅較上期有所擴(kuò)大，有季節(jié)性因素影響；同比5.49%漲幅較上期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，限價(jià)調(diào)控措施發(fā)揮了效力。其中，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比增速為-0.6%為34個(gè)月以來(lái)最低值；二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市同比漲幅分別縮小0.22個(gè)百分點(diǎn)和0.35個(gè)百分點(diǎn)。然而由于限價(jià)調(diào)控，高性?xún)r(jià)比的預(yù)售房源需求依然旺盛，“日光”現(xiàn)象再現(xiàn)，不少樓盤(pán)出現(xiàn)了拒絕貸款而需全款買(mǎi)房的要求，剛需購(gòu)房反而處于劣勢(shì)。針對(duì)這樣的情況，3月份上海、杭州、武漢等部分重點(diǎn)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市出臺(tái)了公證搖號(hào)政策，并對(duì)“無(wú)房家庭”給予傾斜，符合保障剛需權(quán)益的調(diào)控方向。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員）