最近，房地產稅又成為輿論關注的焦點問題，起因是5月11日財政部等4部門召開房地產稅改革座談會，此次會議的主要議題是聽取部分省市負責人關于房地產稅試點的意見。結合當前部分城市房價出現快速上漲的形勢，有人推測房地產稅已經箭在弦上。筆者認為，房地產稅的實施還面臨一系列復雜的難題，欲速則不達。

    我國關于房地產稅的討論已經持續了近20年，幾乎與城鎮住房制度改革的時間一樣長。早在2003年的十六屆三中全會的文件里就明確提出要征收統一規范的“物業稅”，此時的“物業稅”與當下討論的房地產稅基本是同一件事。2011年1月根據國務院常務會議的精神，重慶和上海開始實施房產稅試點，至今試點工作已經進行了整整十年。在“十三五”規劃及今年通過的“十四五”規劃里，都明確提出要“推進房地產稅立法”。

    歷經幾個五年規劃，房地產稅仍然停留在試點階段，可見該項改革之復雜。依筆者之觀察，實施房地產稅的難點主要有以下幾個方面：

    首先，征收房地產稅涉及的技術條件相當復雜。征收房地產稅需要對房地產信息準確登記與評估，因此，需要全國聯網的房地產信息登記系統，這是早期有關房地產稅的討論所面臨的重點難題。隨著網絡基礎設施的完善，目前該項條件已經基本具備，在有關部門的努力下，全國主要城市的房地產登記系統已經實現聯網。

    其次，法理與立法問題。征收房地產稅的法理基礎是什么？這是理論上必須要回答的問題。從國外的做法看，土地私有制國家需要強調土地的公有屬性是征收房地產稅的法理基礎。例如：日本在1990年之前沒有征收房地產稅，對房地產保有環節基本不征稅，只在交易環節征收稅收，和我國當前的情況十分類似。為了緩和由于持續多年房價大幅度上漲導致的社會矛盾，日本于1989年末通過了《土地基本法》，該法的主要觀念是強調“土地的公共性”——即土地的適度利用、按照計劃使用土地、抑制土地投機以及隨著土地增值稅負也應適度增加等內容。既然土地屬于全體國民所有，那么，土地的增值也理應屬于全體國民，這是日本出臺房地產稅以及其他房地產調控政策的出發點。

    征收房地產稅意味著住房所有者讓渡了一部分土地所有權，這是土地私有制國家征收房地產稅的法理基礎，無論是英美還是歐洲各國均是如此。房地產稅成為西方國家地方政府財政收入的主要來源，這些收入主要用于地方公共服務（如學校及社區服務設施建設），因此，房地產稅不僅是單純的經濟行為，它與社會治理結構與治理體系緊密聯系在一起。

    中國的土地屬于公有或農村集體所有，因此，不存在私有制國家通過征收房地產稅來體現土地的共有屬性的問題。房地產開發商購置土地的交易過程中，只購買了土地的一定期限的使用權，居民購買住房的使用年限一般為70年。從理論上來說，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越長其土地價值應該是不斷貶值的，無需用征收房地產稅的方式來體現公平。這涉及到土地的永久產權問題及土地制度改革，值得研究。

    在理順房地產稅的法理問題之后，稅收的立法問題同樣是一個必經的程序。根據我國立法程序與經驗，房地產稅的立法程序估計需要數年才能完成，因此需要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

    第三，房地產稅與金融穩定的關系。在當前的財政與金融運行中，房地產市場至關重要。從財政的角度看，地方財政對土地出讓收入的依賴程度不斷增加，土地出讓收入占地方政府基金收入的比例高達八成，不僅中西部城市對土地財政高度依賴，東部發達地區同樣高度依賴土地財政。金融的健康運行同樣是以土地價格穩定為前提的，房地產貸款占銀行新增貸款的比例高達30%左右，在非房地產類貸款中，至少一半以上是以房地產作為抵押的，房地產價格的穩定直接影響到金融系統的穩定。

    在實體經濟運行中，當前的房地產同樣扮演著火車頭的角色，房地產對GDP的直接貢獻是6%左右，但建筑業及鋼鐵、建材、化工等與房地產直接相關，房地產對GDP的間接貢獻應該超過20%。

    房地產稅的改革屬于重大的利益調整，出臺房地產稅難免對房地產市場形成一定影響，因此，需要慎重評估。