王麗新

    擴大國內需求，提振市場信心，保持房地產市場穩定發展十分必要。

    日前召開的中央經濟工作會議提出，“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”落實穩字當頭要求，保交樓是緊要任務，有效化解風險是穩的基礎，向新模式轉換則為長遠之計。

    房地產行業是國民經濟支柱產業，從三組數字可知其然：一是2021年新房銷售18萬億元，房地產占GDP的6.8%；二是房地產產業鏈條長，上下游相關行業有50多個，居住消費涉及面廣；三是預計“十四五”期間，全國平均每年新增住房建筑面積超10億平方米，有足夠發展空間提供支撐。未來一個時期，我國城鎮化仍處于較快發展階段，穩定房地產業可帶動相關產業繁榮擴大內需。

    一方面，要重視房地產業對于國民經濟和民生福祉的重大作用，另一方面，也要警惕其中的風險，汲取教訓。要滿足剛性和改善性需求，修復市場信心，又要防止炒房者卷土重來，需要高超的政策藝術。

    房地產不可過度金融化，亦不宜妖魔化，應助其從需求端恢復生機。今年以來，各地已累計出臺樓市新政超500次，但“因城施策”仍有優化空間。一方面，流動人口和城市自然新增人口將成為“剛需”主要動力源，要進一步精準施策滿足這類購房需求，比如適當松綁限售限購等；另一方面，住房改善是人民群眾對美好生活的訴求之一，這是房地產發展的持續動能。集中在大城市的3億新市民，規模上接近中產及以上人群，潛力非常大，可在調降二套房首付比例、放松認房認貸、多子女家庭購房優惠等政策方面釋放改善需求，同時通過人地掛鉤實現供求平衡和價格穩定。

    中央經濟工作會議強調，有效防范化解優質頭部房企風險。這一表述飽含新意，體現了保持優質頭部企業市場活力和引領力的意圖。要做到這一點，金融服務必須跟上。

    11月份以來，支持房企融資的信貸、債券、股權“三箭齊發”。截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬億元，多家企業中期票據儲架式注冊發行額度合計超千億元，25家房企發布了股權融資計劃。

    12月21日，證監會明確提出，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

    中央經濟工作會議強調“保交樓、保民生、保穩定”，是對民生的呵護，也是保市場主體，穩市場預期。如明年保交樓順利推進，施工竣工加快，將緩解置業者擔憂情緒，加大企業端投資力度，還將帶動上游建筑建材、下游家具家電等行業修復，解一卷而眾篇明。

    對于房地產走向新發展模式，過去相關會議多使用“探索”二字，如今使用“平穩過渡”，意味著時間表上有了更清晰的部署。所謂新模式，從供給側來說，是租購并舉；從模式上看，是告別土地依賴及“三高”（即高負債、高杠桿、高周轉）。長期目標雖需久久為功，但租購并舉時代已然開啟，REITs市場“保租房”板塊正呼之欲出。

    一方面，豐富REITs底層資產，有利于構建“租購并舉”的住房發展新模式。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，打通了“投融建管退”的全流程商業閉環，正在資本市場形成住房租賃的中國模式。下一步，有望擴展至商業不動產、存量資產改造等領域，探索建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的REITs市場。

    另一方面，告別“三高”舊發展模式，有助于盤活存量，健全配套服務，推動城市更新，發展房地產相關服務產業。聚焦存量市場，中國擁有全球最龐大的以居民住房和家庭服務為核心的居住服務業市場，規模超過30萬億元，僅物業服務當下就已超過3萬億元，這是大有可為的市場，相關企業需圍繞這一領域為未來業績增長點謀篇布局。

    “房住不炒”定位下，既要立足解決眼前的困難，又要放眼長遠，“穩”字當頭下提信心，力促房地產業向新模式轉型，夯實行業未來健康發展的根基。2023年的房地產業，值得期待。