“居者有其屋”，這是中國人從古代延續(xù)至今的夢想。很多在城市當(dāng)中拼搏的外來打工一族心中都有一個夢想：能夠在自己工作、生活的城市購置一套屬于自己的住房。

    不過，面對一、二線城市高高在上的房價，為數(shù)眾多的外來打工人員也只能是“望樓興嘆”。于是，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

    那么小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買？買后又存在著怎樣的風(fēng)險隱患呢？

    小產(chǎn)權(quán)房的價格誘惑

    于威（化名）和張萍（化名）均來自湖南，大學(xué)畢業(yè)之后就一直在廣州市工作和生活。2015年，兩人在一次朋友聚會當(dāng)中相識，經(jīng)過兩年的相處之后步入了婚姻的殿堂。

    于威和張萍平日里精打細(xì)算，目前已經(jīng)有了40多萬的積蓄。“我倆來廣州后都是一直租房，現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)婚兩年了，而且已經(jīng)有了‘添丁’的計劃。我的社保已經(jīng)繳滿5年，完全符合廣州的購房政策，所以想在廣州通過貸款的方式購置一套屬于我們自己的住房。”于威說。

    有了購房的打算之后，于威和張萍開始奔走于廣州市內(nèi)的諸多樓盤，也咨詢了不少的房屋中介。然而相比幾年前，廣州的樓價已經(jīng)高高在上。“市區(qū)的一手樓盤價格都是4萬元/平方米以上，甚至有十幾萬/平方米，二手房的單價一般也過了3萬元。我們的積蓄還不夠付首付款。”于威說。一時之間，只能“望樓興嘆”的小兩口有了一種無力感。

    前段時間，張萍從朋友處聽說廣州市白云區(qū)有一些小產(chǎn)權(quán)房賣，環(huán)境、建筑跟普通的老式小區(qū)差不多，但價格要便宜一大截。張萍在互聯(lián)網(wǎng)上查閱后發(fā)現(xiàn)，這些小產(chǎn)權(quán)房的樓價都低得出奇，大多數(shù)是以每平方數(shù)千元的價格出售，僅是同地區(qū)商品房價格的1/4甚至更低：“某站地鐵出口旁，全新電梯房2房2廳28萬起”、“某某地鐵口附近全新房，交通便利、環(huán)境優(yōu)美，3房1廳僅需38萬”，“三房兩廳35萬離地鐵出口500米”……

    張萍去看了幾處小產(chǎn)權(quán)房后發(fā)現(xiàn)，這些房子的環(huán)境還可以，不過沒有房產(chǎn)證，只有宅基地使用權(quán)證。在動心之余，張萍有點擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房買賣沒有保障，而且要一次性付款，以后也不能到銀行抵押。“你放心買好了，我們簽正規(guī)的買賣合同。我就是本村人，不會不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

    “房價的確很誘惑，但聽說沒有房產(chǎn)證。萬一遇到拆遷而房東又反悔，我們多年的積蓄豈不要打水漂？”于威堅持反對。

    買還是不買？一時之間，小兩口猶豫不決，希望證券時報的維權(quán)律師能夠從法律的角度給予指導(dǎo)。

    律師：購買小產(chǎn)權(quán)房

    應(yīng)慎之又慎

    對此，廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國華律師表示，“小產(chǎn)權(quán)房”并不屬于嚴(yán)格意義上的法律概念，而是在社會實踐中形成的叫法。一般是指建造在農(nóng)村集體所有土地之上，銷售或主要銷售給集體經(jīng)濟組織成員以外的單位或個人，且無法取得國家正式頒發(fā)的權(quán)屬證書的房屋。

    據(jù)劉國華律師介紹，小產(chǎn)權(quán)房沒有不動產(chǎn)權(quán)證，很多有宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般需要同時具備幾個條件，例如，轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房；同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；宅基地使用權(quán)隨房一并轉(zhuǎn)讓。

    “不過，絕大部分宅基地房屋買賣并不符合上列條件，絕大部分是銷售給集體經(jīng)濟組織成員以外的單位或個人的。”劉國華律師說。

    根據(jù)最高人民法院2015年12月第八次全國法院民事商事審判工作會議關(guān)于農(nóng)村房屋買賣案件問題的意見：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。但是廣州市目前并非是試點地區(qū)。

    根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。另外，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求，向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

    所以，張萍如果購買農(nóng)村宅基地房屋，合同可能被認(rèn)定為無效。當(dāng)然，如果房屋價格上漲，法院會考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益。

    另據(jù)劉國華律師介紹，各地對于農(nóng)村宅基地房屋買賣的規(guī)定也有所區(qū)別。比如上海高院出臺的《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》認(rèn)為，農(nóng)村宅基地房屋買賣應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。

    北京市高級人民法院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要》則認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

    “如果不是同一集體經(jīng)濟組織的成員購買小產(chǎn)權(quán)房，繼承、轉(zhuǎn)讓、拆遷補償、房屋質(zhì)量等都存在較大風(fēng)險，因此購買小產(chǎn)權(quán)房，需綜合考慮各方面因素，應(yīng)該慎之又慎！”劉國華律師說。