機構數據中北京租金環比漲幅最高的小區海淀區北四環附近租金同比漲幅較高的小區陸家嘴房產中介信息陸家嘴老舊小區，不遠處就是上交所、金茂大廈深圳規模化的長租公寓房屋出租信息數據來源：深圳貝殼研究院吳家明/制表張達朱凱吳家明/攝彭春霞/制圖

    近期，房租成為國民關注的焦點。尤其一線城市，在高房價之后再度遭遇高房租的輿論熱潮，長租公寓更是被推到風口浪尖。房租到底漲了多少、長租公寓是否真的推高房價？證券時報記者京、滬、深三地實地調研，解剖數據，為您呈現真實的答案。

    證券時報記者張達

    近期，北京房租大漲成為輿論焦點，輿論多將房租大漲歸罪于資本推動下的長租公寓。不過，在這場輿論風暴中，租金到底漲了多少并沒有準確全面的官方數據。

    北京房租是否普遍大漲？長租公寓抬價搶房現象是否普遍存在？租金上漲原因中，長租公寓推動的比例有多大？

    北京房租并未普遍大漲

    北京房租最初被關注，起因是有媒體報道中引用了貝殼研究院的租賃數據。該數據顯示，7月北京租賃市場步入傳統旺季，市場升溫。單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。其中，順義區和東城區租金漲幅居前，環比漲幅分別達到10.7%和10.5%。東城區某小區租金環比漲幅最高，達到36.1%；海淀區、西城區、石景山區個別小區租金環比漲幅也超過20%。

    不過，證券時報記者從上述租金環比漲幅較高的部分小區了解到，與去年同期相比，租金漲幅確實比往年高，但環比漲幅并沒有數據里顯示的那么高。

    東城區某小區附近一中介人員告訴記者，去年11月北京那場大火后，房租開始上漲，到現在不到一年時間，該小區平均漲了近千元，比如一個1室0廳去年租金在4200～4500元/月，今年能租到5200～5500元/月；去年5月東西向的二居室租金7600元/月，一年到期后，今年6月漲到8200元/月。不過。一般續簽的房子不會漲那么多，到期后一般漲200元左右，最多漲500元，漲得多的是新掛出來的房源，業主報價高一些。“說租金環比漲30%的有點夸張。”他說。

    “去年北京大火后，公寓市場整頓、地下室不讓租、自建房拆除，大家都住樓房了，客戶多了，業主本能地跟風漲價。”上述中介人員說，附近一個小區的三居室，業主報價12000元/月，結果掛了三四個月沒租出去，現在又降到10000元/月了。

    該小區附近另一個中介人員也對證券時報記者表示，租金漲幅沒有那么高，也就是200元左右。

    證券時報記者梳理鏈家網上的成交記錄了解到，去年7月22日，該小區45.43平方米的一居室租金4800元/月，今年7月22日，同戶型成交租金為5000元/月；去年4月26日，98平方米的兩居室租金7300元/月，今年4月22日，同戶型成交租金為7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到今年6月，同戶型發布的價格是5200元/月，漲了700元，漲幅達到15.5%。這也印證了前一中介的說法。另外，證券時報記者從海淀區北四環附近某小區了解到，該小區某二居室去年租金近8000元，而今年租金能達到8500～9000元，漲了不到1000元，同比漲幅在10%～15%左右。“租金今年年初開始上漲，最近比較穩定。”該小區附近中介人員說。

    對于貝殼研究院報告提到的個別小區租金大漲的原因，貝殼研究院回復證券時報記者稱，7月租賃月報中部分小區漲幅較高，是成交量基數小造成的統計現象。其中，租金漲幅前三的新奧洋房、三義廟北及城華園3個小區7月的成交量分別為6套、11套和7套，而6月成交量分別為5套、5套和7套，成交量小導致租金水平受結構性因素影響產生較大波動。以新奧洋房為例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大戶型，其中還有一套160平以上的超大戶型，而7月成交的6套房源全部為一居室，故數據顯示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此，不宜將個別小區租金的大幅波動解讀為全市租金水平明顯上漲。

    抬價搶房非普遍現象

    8月1日，網上有文章稱，自如、蛋殼公寓等長租公寓企業抬價收房。一時間，輿論將房租大漲歸罪于資本推動下的長租公寓，并進行“炮轟”。

    盡管自如和蛋殼都進行了回應，蛋殼公寓更是公開聲明稱“經查證，該文內容虛假，捏造事實，公司已經向公安機關報案并提起訴訟”，但是在上述網帖的網友回復中，有人表示有過類似的經歷。那么，抬價搶房是行業內普遍存在的現象嗎？長租公寓推漲租金的比例有多大？

    在北京多個小區的采訪中，多名中介人員向證券時報記者表示，抬價搶房的現象在本小區沒有發生過。

    “普遍應該不至于，大概占比20%～30%。但是這20%～30%是有傳導作用的，業主的心理預期會被抬高，如果同一小區業主都漲價了，租戶最后沒得選只能被迫接受。”原我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時說。

    胡景暉還認為，租金上漲原因復雜，包括供需矛盾、居民消費指數、季節性因素、長租公寓爭搶房源等等。“憑我的經驗推測，爭搶房源因素占比達到1/3，客觀講叫推波助瀾。因為這不是唯一因素，也不構成超過50%以上的主導因素，所以沒有這1/3，租金一定沒有漲這么邪乎。”他說。

    北京房地產中介協會副秘書長李俊良則對證券時報記者表示：“沒有證據證明抬價搶房這種行為普遍存在。在約談中，有的企業表示可能有的一線業務員存在這種行為，但各家都有價格評估系統，高于系統價格的無法成交。”

    “租金上漲的根本原因是供需矛盾，長租公寓行業是細水長流、微利的行業，租賃沒有一家能夠獨大，去年官方統計，北京每年租賃成交量247萬套次，長租公寓占不到20%，大部分是業主直租或居間成交的，而且租賃機構也有很多，長租公寓在北京租賃市場中占比太小，還達不到壟斷程度，未來也不太可能形成壟斷，目前大家沒必要擔心。”李俊良說，北京房地產中介協會已經要求北京10家長租公寓企業不高于周邊市場租金收房，長租公寓企業在承諾里也說了，大家且拭目以待。