本報記者 吳曉璐

    11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時表示，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

    這標志房地產融資“第三支箭”發出。此次政策核心是支持修復優質房企的資產負債表，推動行業優化整合。后續證監會將推動相關項目盡快落地，形成示范效應。另外，目前證監會正在研究涉房企業IPO相關政策。

    南開大學金融發展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資、并購重組融資、境外上市等工作，不是改弦易轍，而是在堅持房住不炒的方針下，優化當前房地產企業的融資和運營。

    改善優質房企資產負債表

    近日，證監會主席易會滿在金融街論壇上表示，當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

    具體來看，上述5項措施包括：一是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

    二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

    三是調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

    四是進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

    五是積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

    加快房地產風險出清

    中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經落地，此次支持房企股權融資“第三支箭”發出，表明“三箭齊發”支持房企融資。

    11月22日召開的國務院常務會議提出，推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

    11月23日，人民銀行和銀保監會正式發布促進房地產市場平穩健康發展的16條舉措；另外，“第二支箭”延期并擴容政策實施后，首批增信民營房企債券于11月24日發行。

    劉水表示，此次股權融資支持措施較為全面，能夠以多種方式支持房企融資，將加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。此外，建筑企業也將得到支持，支持房地產上下游企業整合。

    基礎設施REITs方面，據記者梳理，目前已有4單保障房REITs獲批發行，其中3只已經上市。對于不動產私募投資基金試點，證監會相關負責人表示，允許不動產私募投資基金投資存量的住宅項目、商業地產、基礎設施等，同時對基金管理人和投資者設定一定條件或門檻，后續盡快出臺不動產私募投資基金備案細則。

    田利輝認為，我國更需要的是發展REITs和不動產私募投資基金來盤活存量資產，探索房地產發展新路徑。其中，保障性租賃住房REITs常態化發行將是我國資本市場房地產板塊發展的重點所在。REITs發行可以使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式。