本報記者 毛藝融

    從首批公募REITs（不動產投資信托基金）上市以來，上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）持續引領重點領域項目推進擴募，為REITs市場發展提供主要驅動力。

    目前滬市首批基礎設施公募REITs擴募項目，中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT上市交易后，滬市迎來了更多REITs項目宣布擴募的消息。

    2024年以來，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監會、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發布擴募公告，上交所REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局日漸成形。

    擴募推動REITs市場規模增長

    擴募是實現REITs市場規模增長的主要方式，也是REITs產品外延式增長的重要途徑。目前我國REITs市場也已探索并成功落地了首批REITs擴募項目。

    2022年5月31日，上交所發布并施行REITs擴募規則；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT等首批基礎設施公募REITs擴募項目正式在上交所上市。

    市場人士認為，擴募項目的落地，充分激發了市場主體的參與熱情，支持運作良好的REITs通過擴募機制做優做強，健全了正向激勵機制，發揮了REITs產品作為資產上市平臺的長期戰略價值，體現REITs平臺的可持續發展能力。

    2024年以來，滬市REITs市場共有6單REITs發布擴募公告，其中4單已經受理。從行業分布來看，發布擴募公告的REITs項目涵蓋了產業園、清潔能源、保障房等多個領域。

    在REITs項目擴募消息不斷出現的同時，基金管理人、原始權益人等紛紛表示，通過擴募機制將越來越多的優質資產推向基礎設施REITs市場，為REITs市場的生態建設貢獻力量。

    滬市REITs擴募加速推進

    上交所REITs市場正不斷注入新的活力，不僅通過擴募機制為投資者提供更多范圍、更多種類的優質投資機會，而且通過不斷完善制度建設，推動REITs底層資產運營能力不斷提升，提高資產質量、注重投資者回報，引領市場行穩致遠。

    目前申報擴募的項目中，保障性租賃住房行業最為積極踴躍。滬市擴募推進項目中3單為保障性租賃住房，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

    華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產品，備受市場關注，且二級市場表現優異。此次擴募也積極推進，走在前列，已收到上交所反饋意見。新購入項目為北京房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園。

    北京保障房中心有限公司財務管理部部長黃寧表示，北京保障房中心持有的公租房資產占北京市公租房總量的50%以上，是保障房領域的“穩定器”和“壓艙石”。因此，華夏北京保障房REIT具備豐富的擴募潛在資產。

    華夏基金華潤有巢REIT作為上海市重要的保障性租賃住房REITs產品，此次擴募資產為上海市閔行區的有巢馬橋項目，是上海市保障性租賃住房示范項目。

    有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略投資部負責人李伯喬對《證券日報》記者表示，華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產業支撐、有交通配套的可擴募資產。目前，華夏基金華潤有巢REIT擴募也已經被證監會、上交所受理。

    此外，中金廈門安居REIT公告了擴募計劃，此次擬購入資產位于廈門市島內的思明區和湖里區。作為廈門市重要的保障性租賃住房REITs產品，2024年中金廈門安居REIT已實現分紅收益達4.65%，基金上市以來已實現分紅收益為8.27%。

    創新機制陸續涌現

    在各行業REITs擴募加速推進的同時，涌現出大類行業資產混包等創新機制。

    作為今年第一單獲受理的擴募項目，中航京能光伏REIT本次擬購入基礎設施項目為位于云南省保山市騰沖市的蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。這也是國內首單跨區域探索光伏+水電資產混裝的擴募項目。

    根據招募說明，兩個水電站項目擬募集規模為28.6億元。經測算，擴募前內部收益率（IRR）為5.88%，擴募后IRR為6.46%，擴募后IRR相比擴募前提升了0.58%。未來若是成功獲批，公募REITs有望實現從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的2.0時代。

    上交所有關負責人表示，未來將繼續優化擴募機制，持續引導基礎設施REITs提高規范運作水平、督促各參與方積極履職盡責，促進基礎設施項目提升運營質效和投資者回報，形成“投融方互信、投融端協同、投融資暢通”的市場生態，打造透明、規范、具有成長性的REITs市場。

（編輯 王江浩）