本報記者 田鵬 毛藝融

    12月27日，滬深交易所分別發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》（以下統稱“新修訂指引”）。

    據悉，新修訂指引的發布是對基礎設施領域REITs審核實踐的及時總結和提煉，有利于進一步完善REITs規則體系，提升REITs核查及信息披露的規范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責，切實保護投資者合法權益，促進REITs市場常態化發行和高質量發展。

    優化篇章結構

    增強邏輯性及可讀性

    2023年3月份，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《常態化發行通知》），要求總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核標準和信息披露要求。

    按照《常態化發行通知》要求，在中國證監會的統籌指導下，滬深交易所及時總結REITs發行上市審核經驗，對原有規則進行修訂并形成新修訂指引，細化核查和信息披露要求，進一步明確市場預期，提升審核工作質效。

    新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎上，對原指引相關內容進行調整優化，增強各章節之間的邏輯性和內容的可讀性。為便于市場參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個部分。其中，正文部分調整為六個章節，細化了關于底層資產的一般規定。附件部分充分考慮成熟資產類型項目的特性，對產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施項目作出核查及信息披露的針對性要求。

    華夏基金管理有限公司‌相關負責人表示，本次修訂精簡了規則數量，同時以“正文+附件”形式明確了公募REITs的共性要求，以及相關行業公募REITs的特殊要求，便于公募REITs管理人和各中介機構的查閱和理解。

    壓實主體責任

    強化重點事項規范要求

    新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任；進一步明確了業務參與人和底層資產的準入要求，以及項目經營及財務情況的披露要求。

    同時，新修訂指引還引導評估機構在考慮市場環境和底層資產特性基礎上，審慎確定評估結果，切實提高評估質量；督促管理人對評估參數和方法進行獨立核查。

    此外，新修訂指引明確了REITs的分層決策機制、激勵約束安排、突發事件響應要求，引導基金通過合理設置運營管理費、履職情況監督等安排實現激勵約束目標，有效統籌價值創造和投資者合法權益保護關系。

    戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司相關負責人表示，本次修訂對市場具有重要意義。一方面規范了基礎設施基金上市流程，提高了市場透明度，有利于保護投資者權益，明確項目申報標準；另一方面簡化了申報流程，強化了風險管理，有助于提升項目質量。這將促進基礎設施公募REITs領域健康發展，更好服務實體經濟發展。

    突出大類資產特性

    提高信息披露針對性

    新修訂指引充分考慮不同資產類型的特性，明確了各大類資產的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性。

    具體來看，針對產業園區、倉儲物流項目，進一步細化了合規性、經營及財務情況、運營管理等方面的披露要求；針對收費公路項目，進一步明確了車流量、通行費等運營收入相關核心指標的披露要求；針對租賃住房項目，補充了市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目的核查及信息披露要求；針對消費基礎設施項目，進一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

    在中金基金管理有限公司相關負責人看來，進一步明確產業園區、倉儲物流、收費公路、租賃住房、消費基礎設施等大類資產的審核標準和關注重點，有利于提高項目申報材料標準化和規范化水平，提高信息披露質量。

    展望未來，‌上交所表示，下一步，將按照中國證監會部署要求，堅持規范與發展并重，不斷優化REITs規則體系，推動優化市場生態，促進REITs市場高質量發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。

    深交所表示，下一步，將深入貫徹黨的二十屆三中全會、中央經濟工作會議和中央金融工作會議精神，落實新“國九條”要求，持續完善制度規則體系，不斷健全市場功能，積極推進REITs常態化發行，穩步推動新資產類型落地，加快建設多層次REITs市場，更好服務經濟社會發展大局。

（編輯 上官夢露）