本報記者 毛藝融

    12月27日，上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》（以下簡稱“新修訂指引”）。

    新修訂指引的發布是對基礎設施領域REITs審核實踐的及時總結和提煉，有利于進一步完善REITs規則體系建設，持續提升REITs核查及信息披露的規范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責，切實保護投資者合法權益，促進REITs市場常態化發行和高質量發展。

    上交所表示，下一步，將按照中國證監會部署要求，堅持規范與發展并重，不斷優化REITs規則體系，推動優化市場生態，促進REITs市場高質量發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。

    及時總結實踐經驗

    成熟一類、推出一類

    2023年3月份，中國證監會發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，要求總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核標準和信息披露要求。

    2023年5月份，上交所發布了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》，細化完善基礎設施REITs審核關注事項，明確前期實踐較多的產業園區、收費公路兩類資產的審核標準和信息披露要求。

    規則發布以來，上交所REITs市場擴容增類穩步推進，底層資產范圍已涵蓋產業園區、收費公路、倉儲物流、租賃住房、消費基礎設施等。

    上交所總結REITs發行上市審核經驗，對原有規則進行完善，細化核查及信息披露要求，進一步提升審核工作質效和透明度、明確市場預期，促進REITs市場健康發展。

    指引修訂過程中，多方征求并吸納了原始權益人、管理人、評估機構等專業機構和投資人合理意見建議，充分回應市場參與主體關切，保護投資者合法權益。

    新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎上，對原指引相關內容進行針對性調整優化，增強各章節之間的邏輯性和內容的可讀性。為便于市場參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個部分。

    壓實主體責任

    進一步規范核查及信息披露重點事項

    新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任。

    基礎設施項目核查及信息披露方面，進一步明確了業務參與人和底層資產的準入要求，以及項目經營及財務情況的披露要求。

    資產評估方面，引導評估機構在考慮市場環境和底層資產特性基礎上，對參數進行獨立判斷、合理設置，審慎確定評估結果，切實提高評估質量。壓實管理人責任，督促其對評估參數和方法進行獨立核查。

    運營管理方面，明確REITs的分層決策機制、激勵約束安排、突發事件響應要求，引導基金通過合理設置運營管理費、履職情況監督等安排實現激勵約束目標，有效統籌價值創造和投資者合法權益保護關系。

    突出大類資產特性

    進一步提高信息披露針對性

    新修訂指引充分考慮了產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施項目的特性，明確了各大類資產的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性、有效性。

    一是針對產業園區、倉儲物流項目，進一步細化了合規性、經營及財務情況、運營管理等方面的披露要求。

    二是針對收費公路項目，進一步明確了車流量、通行費等運營收入相關核心指標的披露要求。

    三是針對租賃住房項目，補充了針對由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目的核查及信息披露要求。

    四是針對消費基礎設施項目，進一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

    在中國證監會的統籌指導下，REITs市場常態化發行提質增速。今年以來，上交所REITs市場上市產品已達17只。截至目前，滬市REITs市場上市產品共37只，募集資金約1121億元，底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源等多種類型。

（編輯 李波）