本報記者 曹衛新

    首輪土拍4個月后，9月26日，南京迎來第二輪土拍。競價結果顯示，南京市本次參與集中土拍的地塊共計42幅，除1幅地塊流拍外，剩余41幅地塊成功出讓，總成交額為507億元。

    相較第一輪土拍，南京第二輪土拍熱度明顯下降。本次土拍41幅地塊中25幅以底價成交，剩余11幅地塊觸頂進入搖號環節，觸頂率為26.83%。今年5月，南京市首輪集中土拍中，51幅地塊全部成功出讓，有36幅觸及最高限價，總攬金992.5億元，觸頂率超70%。9月23日，本輪土拍前三天，南京市規劃和自然資源局發布公告稱，第二批次集中供地的11幅土地因故終止出讓。

    諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪接受《證券日報》記者采訪時表示，“從這次土拍情況來看，土拍市場熱度較平淡。一方面，由于政策調控加碼，金融監管趨嚴，房企資金方面承受一定的壓力，導致拿地多持謹慎態度；另一方面，南京市場‘競品質’模式較為凸顯，以及二手房指導價的出臺在一定程度上降溫樓市，房企對于市場以觀望為主。”

    土拍規則趨嚴

    區域市場冷熱不均

    今年8月初，自然資源部會議明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調整，包括限定土地溢價的上限為15%，且各地不得通過調高地價、競配建等方式抬升實際房價；當地價達到上限后，通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等。8月25日，南京市公布的土拍政策調整，順應了調控要求，實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式。

    全新出讓模式下，南京市本次土拍冷門板塊成交結果不甚理想，但優質地塊的吸引力依舊不減，區域分化愈發顯著。

    南京市本次共有42幅地塊參與競拍，其中26幅地遭遇“一輪游”。25幅地塊以底價成交，1副地塊流拍，地塊所屬區域包括橋林、湯山、麒麟、六合、方山、興智科創新城、溧水以及高淳等地。與此同時，位于江心洲、南部新城、江北核心區、雨花城南、燕子磯、城東匯通路，以及六合新區的11幅地塊觸及最高限價進入搖號階段。

    競價結果顯示，觸頂地塊競價較為激烈。其中，燕子磯G82地塊經過35輪競價，樓面價為21200元每平方米，毛坯限價32000元每平方米，最終由珠海華發實業股份有限公司以29.6億元競得。江心洲G71、南部新城G73經過27輪競價，樓面價分別為32096元每平方米、29643每平方米，毛坯限價分別為42850元每平方米、44898每平方米，分別由南京奧體建設開發有限責任公司、華潤置地（常州）有限公司競得，成交價為以23.5億元、23.2億元。

    “南京進行第二輪土拍開始之際，就有15宗地塊以底價成交，其中包含南部新城、江北新區等熱門板塊，另外本次土拍還有11宗地塊達到最高限價，由此可見市場呈現出一定的分化特征，熱點板塊的優質地塊以及盈利空間相對較大的地塊仍然備受房企青睞。”關榮雪表示。

    多地出現流拍現象

    房企拿地更加理性

    與首批集中供地的火爆相比，第二輪土拍可謂寒意陣陣。除南京市1幅地塊流拍外，近期已經完成第二輪集中供地的多個熱點城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況。

    “從這次土拍情況來看，土拍市場熱度較平淡，一方面，由于政策調控加碼，金融監管趨嚴，房企資金方面承受一定的壓力，導致拿地多持謹慎態度；另一方面，土拍門檻有所提高，例如提高保證金比例、競品質、嚴查購房資金、禁馬甲等一系列競拍條件，在一定程度上加劇房企拿地心理壓力，也在短期內導致房企對于市場預期持保守態度，在土地市場的投資動作有所收斂。”關榮雪告訴記者。

    有不具名南京本地房企工作人員告訴記者，“第二輪土拍我們沒有參加，從競拍規則來說的話，限制房企聯合報名競買，不得合作開發，包括土地出讓金的節奏加快等都是我們比較介意的。從時點上來看，9月份拍地，12月底之前就要交完出讓金，這個對于很多公司還是不太能接受的。”

    談及土拍市場降溫，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“類似流拍還是因為房企資金壓力非常緊，當前拿地方面確實有心無力，這也是后續地方政府等所需要關注的內容，也不排除部分房企回避了此類城市的拿地，到別的三四線城市進行了拿地。降溫不是特別好的信號，后續需要積極鼓勵房企拿地，要了解房企的訴求，真正確保供地工作的完成。”

    關榮雪分析認為，“土拍市場降溫仍然凸出‘穩’的初衷，從供應端加大監管力度，提升建設品質，而且以‘限地價’來促‘限房價’，將在一定程度上抑制房價漲幅過大，促進樓市平穩健康發展，另外，‘競品質’的土拍規則也將在一定程度上促進未來樓市高質量發展。”

（編輯 才山丹）