日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，逐一明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)及對象范圍、調(diào)動民眾和社會力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問題。在前期試點、調(diào)研基礎(chǔ)上出臺《意見》，無疑為全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作按下了“啟動鍵”。

    在全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的同時，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。老舊小區(qū)的改造利好建筑裝修、建筑材料等行業(yè)，將擴大其市場規(guī)模。

    明確任務(wù)和時間表

    《意見》提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

    同時，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)。科學(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應(yīng)主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計劃有效對接，同步推進實施。

    《意見》要求，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制。利用“互聯(lián)網(wǎng)++共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式的基層協(xié)商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識。明確項目實施主體，推進項目有序?qū)嵤晟菩^(qū)長效管理機制。

    針對改造資金，《意見》指出，建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔(dān)政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務(wù)。商業(yè)銀行依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量，投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營。落實稅費減免政策。

    解決城市“頑疾”

    分析人士指出，2017年，15個城市開展為期一年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。2019年，住建部會同21個部門單位深入近百個市縣調(diào)研200多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，部分省市又開展深化試點探索。在前期試點、調(diào)研的基礎(chǔ)上出臺《意見》，無疑為全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作按下了“啟動鍵”。成為后疫情時代下刺激住房消費和住房投資的重要內(nèi)容，有助于提高城市更新力度和城市形象。此舉對于老舊小區(qū)居民、社區(qū)、城市和樓市來說，都有深遠意義。

    “老舊小區(qū)實施改造后，對部分前期較難出售的二手房而言，肯定是利好。”多位二手房銷售人員對中國證券報記者表示，“比如，加裝電梯后，4層以上的老舊小區(qū)會好賣很多。此外，小區(qū)環(huán)境改善、外立面翻新，對小區(qū)二手房升值也有一定幫助。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從目前來看，老舊小區(qū)改造已經(jīng)迫在眉睫。對很多城市而言，2000年前的房屋占比超過60%。特別是部分老舊房屋的電梯改造、上下水、強弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜等，都需要政策扶持和資金扶持。通過老舊小區(qū)改造，小區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，有效地緩解城市管理的各種矛盾，居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升，生活質(zhì)量顯著改善，群眾的滿意度提升。

    張大偉指出，在此之前，資金來源和老舊小區(qū)定義模糊，是老舊小區(qū)改造中面臨的主要問題，這次指導(dǎo)意見明確了這些問題，有利于加快改造的推動。明確了改造內(nèi)容及資金來源，同時也要求落實稅費減免等鼓勵政策。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，《意見》明確，商業(yè)銀行依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持，實際上也說明商業(yè)銀行等積極進入到老舊小區(qū)改造的進程中。金融機構(gòu)介入，客觀上帶動了此類市場的發(fā)展。當(dāng)然，后續(xù)如何貸款、如何讓老舊小區(qū)改造的收益更大，實際上是相關(guān)銀行和企業(yè)所關(guān)注的。

    值得注意的是，不少地區(qū)為了推進老舊小區(qū)改造項目，已經(jīng)實行金融試點政策。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部大力推動下，國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行日前與5省9市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在未來5年內(nèi)共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

    其中，國家開發(fā)銀行預(yù)計將向吉林、浙江、山東、湖北、陜西等5個省提供2610億元貸款，中國建設(shè)銀行預(yù)計將向重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州等9個城市提供1750億元貸款。

    住建部指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，既是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，也是有效擴大內(nèi)需、做好“六穩(wěn)”工作、落實“六保”任務(wù)的重要發(fā)展工程。目前，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣、情況各異，任務(wù)繁重。全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，必須建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制，加快培育規(guī)模化實施運營主體，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與。

    利好五大產(chǎn)業(yè)鏈

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙認為，老舊小區(qū)改造涉及多個主體，政府、居民和開發(fā)商都是重要的主體，政府部門要承擔(dān)主體責(zé)任，動員居民參與，出臺政策方案。隨著增量市場的飽和以及競爭力的加大，老舊小區(qū)改造或是開發(fā)商的一個新機遇點。老舊小區(qū)的改造對建筑裝修、建筑材料等行業(yè)無疑是利好，將擴大其市場規(guī)模。

    中國證券報記者多方了解到，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將受益舊改。其中，鋼材、外墻涂料、水泥、砂漿、建筑保溫材料、木材等建筑材料屬于建材行業(yè)；停車設(shè)備、綠化設(shè)備、電梯等屬于建筑裝修產(chǎn)業(yè)。

    在小區(qū)特色風(fēng)貌、機動車位等改造的同時，能夠帶動家電、家具、家居裝潢以及汽車等居民的內(nèi)部消費需求增長，而完善休閑健身、養(yǎng)老托幼等其他設(shè)施也能夠引致社區(qū)居民對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)內(nèi)物業(yè)、餐飲、零售、教育、養(yǎng)老等服務(wù)的消費需求。此外，在通信設(shè)施建設(shè)方面，光纖到戶和5G建設(shè)的改造內(nèi)容也會進一步促進新基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    中銀證券研報指出，在改造內(nèi)容方面，今年大力推進的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作是此前改造工作的升級版，從單項改造變成把改造內(nèi)容分成三類：一是基礎(chǔ)類，包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升、小區(qū)建筑物公共部位維修；二是完善類，包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等；三是提升類，包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助殘等。